Die Wahl des Bundeslandes beeinflusst deine Immobiliensteuern, deine Rendite und das MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen →. Dieser Vergleich hilft dir, die richtige Region für dein Investment zu wählen.
GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen →: Der erste Renditefresser
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Thüringen | 6,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
Ersparnis Bayern vs. Schleswig-Holstein bei 300.000 € Kaufpreis: 9.000 €.
MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.Weiterlesen →: Wo gilt sie?
- Streng (flächendeckend): Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, NRW, Berlin, Hamburg
- Selektiv (nur bestimmte Städte): Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen
- Keine Mietpreisbremse: Sachsen-Anhalt, Thüringen (teils), Brandenburg (teils)
Rendite-Bundesland-Ranking (Bruttomietrendite Ø)
| Bundesland | Ø Bruttomietrendite | Wertsteigerungspotenzial |
|---|---|---|
| Sachsen-Anhalt (Magdeburg) | 6,5 % | hoch (Intel) |
| Sachsen (Leipzig/Chemnitz) | 5,2 % | mittel-hoch |
| Thüringen (Erfurt) | 5,5 % | mittel |
| Bayern (Augsburg/Nürnberg) | 4,2 % | hoch (stabil) |
| NRW (Dortmund/Duisburg) | 5,0 % | mittel |
| Baden-Württemberg | 3,5 % | sehr stabil |
| Bayern (München) | 2,8 % | sehr stabil |
Fazit: Welches Bundesland für welchen Investor?
- Rendite-Investor: Sachsen-Anhalt, Sachsen, Thüringen – hohe Rendite, aber höheres Marktrisiko
- Sicherheits-Investor: Bayern, Baden-Württemberg – stabil, wertsicher, aber niedrige Rendite
- Ausgewogen: NRW (Dortmund, Essen), Hamburg-Randgebiete, Niedersachsen
- Kurzzeitvermietung: Bayern (München, Berchtesgaden), Mecklenburg-Vorpommern (Ostseeküste)
Vertiefung: Kaufen in München | Investment Magdeburg
Mietrecht und Rendite: Warum Baden-Württemberg und Bayern unterschiedlich attraktiv sind
Die Grunderwerbsteuer ist nur die halbe Wahrheit. Das Mietrecht der Bundesländer bestimmt, wie viel du mit deiner Immobilie wirklich verdienst. Hier zeigen sich erhebliche Unterschiede, die deine Netto-Rendite um bis zu 2 Prozentpunkte senken können.
Bayern und Baden-Württemberg erlauben dir, die Miete bei Neuvermietung frei zu vereinbaren – ein großer Vorteil. In Berlin hingegen gilt die Mietpreisbremse nach § 556d BGB: Du darfst die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Das klingt moderat, aber bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung mit ortsüblicher Miete von 900 Euro bedeutet das: maximal 990 Euro. In München oder Stuttgart könntest du 1.200 bis 1.400 Euro verlangen.
Ein praktisches Beispiel: Eine Wohnung in Berlin mit 400.000 Euro Kaufpreis rentiert sich bei 990 Euro Miete (nach Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagen) mit etwa 4,8 Prozent Brutto-Rendite. In Stuttgart mit freier Miete erreichst du 6,5 bis 7,0 Prozent – trotz höherer Kaufpreise. Die Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent in Baden-Württemberg kostet dich 20.000 Euro; die besseren Mietbedingungen sparen dir das über drei Jahre wieder ein.
Tipp für Vermieter: Prüfe vor dem Kauf, ob das Bundesland eine Kappungsgrenzen-Verordnung nach § 558 Abs. 3 BGB hat. Das begrenzt Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen auf 20 Prozent in drei Jahren. Bayern und Baden-Württemberg sind großzügiger – bis 30 Prozent in drei Jahren sind möglich.
Nebenkosten und Instandhaltungsrücklagen: Regionale Unterschiede im Detail
Nicht nur die Miete variiert regional – auch deine Ausgabenseite unterscheidet sich erheblich. Objektmanagement, HausmeisterKümmert sich um laufende Aufgaben im Mietshaus – Kosten umlegbar als Betriebskosten.Weiterlesen →, Reparaturen und Energiekosten sind in Ostdeutschland deutlich günstiger als in Bayern oder Nordrhein-Westfalen.
In Sachsen-Anhalt kostet dich die professionelle Verwaltung einer 70-Quadratmeter-Wohnung etwa 40 bis 50 Euro monatlich (rund 6-7 Prozent der Miete). In Bayern rechne mit 60 bis 80 Euro. Das mag wenig klingen, reduziert deine Jahresrendite aber um 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte.
Noch wichtiger: die Instandhaltungsrücklagen nach § 556 Abs. 1 BGB. Hier gibt es keine bundeslandweite Regelung, aber MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → und Gutachter arbeiten mit regionalen Standards. In Mecklenburg-Vorpommern kalkulieren professionelle Verwalter mit 1,0 bis 1,2 Euro pro Quadratmeter monatlich. In Hamburg oder Schleswig-Holstein sind es oft 1,50 bis 2,00 Euro. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das einen Unterschied von 480 bis 960 Euro pro Jahr.
Vermieter-Praxis: Spar dir teure Verwaltungskosten, indem du vor Kaufabschluss die echten Betriebskostenaufstellungen ähnlicher Objekte im Bundesland anfordest. Nutze auch den Makler – er kennt die regionalen Standards und kann dir sagen, ob 1,50 oder 2,00 Euro realistisch sind.
Erbschaftsteuer und langfristige Vermögensplanung für Vermieter
Viele Immobilien-Investoren denken nur kurzfristig. Aber wenn du mehrere Wohnungen aufbaust, wird die Erbschaftsteuer zum echten Problem – und die unterscheidet sich erheblich zwischen den Bundesländern.
Baden-
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