Die Wahl des Bundeslandes beeinflusst deine Immobiliensteuern, deine Rendite und das MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen →. Dieser Vergleich hilft dir, die richtige Region für dein Investment zu wählen.
Grunderwerbsteuer: Der erste Renditefresser
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Thüringen | 6,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
Ersparnis Bayern vs. Schleswig-Holstein bei 300.000 € Kaufpreis: 9.000 €.
Mietpreisbremse: Wo gilt sie?
- Streng (flächendeckend): Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, NRW, Berlin, Hamburg
- Selektiv (nur bestimmte Städte): Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen
- Keine VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.">MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen →: Sachsen-Anhalt, Thüringen (teils), Brandenburg (teils)
Rendite-Bundesland-Ranking (Bruttomietrendite Ø)
| Bundesland | Ø Bruttomietrendite | Wertsteigerungspotenzial |
|---|---|---|
| Sachsen-Anhalt (Magdeburg) | 6,5 % | hoch (Intel) |
| Sachsen (Leipzig/Chemnitz) | 5,2 % | mittel-hoch |
| Thüringen (Erfurt) | 5,5 % | mittel |
| Bayern (Augsburg/Nürnberg) | 4,2 % | hoch (stabil) |
| NRW (Dortmund/Duisburg) | 5,0 % | mittel |
| Baden-Württemberg | 3,5 % | sehr stabil |
| Bayern (München) | 2,8 % | sehr stabil |
Fazit: Welches Bundesland für welchen Investor?
- Rendite-Investor: Sachsen-Anhalt, Sachsen, Thüringen – hohe Rendite, aber höheres Marktrisiko
- Sicherheits-Investor: Bayern, Baden-Württemberg – stabil, wertsicher, aber niedrige Rendite
- Ausgewogen: NRW (Dortmund, Essen), Hamburg-Randgebiete, Niedersachsen
- Kurzzeitvermietung: Bayern (München, Berchtesgaden), Mecklenburg-Vorpommern (Ostseeküste)
Vertiefung: Kaufen in München | Investment Magdeburg
Mietrecht und Rendite: Warum Baden-Württemberg und Bayern unterschiedlich attraktiv sind
Die GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen → ist nur die halbe Wahrheit. Das Mietrecht der Bundesländer bestimmt, wie viel du mit deiner Immobilie wirklich verdienst. Hier zeigen sich erhebliche Unterschiede, die deine Netto-Rendite um bis zu 2 Prozentpunkte senken können.
Bayern und Baden-Württemberg erlauben dir, die Miete bei Neuvermietung frei zu vereinbaren – ein großer Vorteil. In Berlin hingegen gilt die Mietpreisbremse nach § 556d BGB: Du darfst die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Das klingt moderat, aber bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung mit ortsüblicher Miete von 900 Euro bedeutet das: maximal 990 Euro. In München oder Stuttgart könntest du 1.200 bis 1.400 Euro verlangen.
Ein praktisches Beispiel: Eine Wohnung in Berlin mit 400.000 Euro Kaufpreis rentiert sich bei 990 Euro Miete (nach Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagen) mit etwa 4,8 Prozent Brutto-Rendite. In Stuttgart mit freier Miete erreichst du 6,5 bis 7,0 Prozent – trotz höherer Kaufpreise. Die Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent in Baden-Württemberg kostet dich 20.000 Euro; die besseren Mietbedingungen sparen dir das über drei Jahre wieder ein.
Tipp für Vermieter: Prüfe vor dem Kauf, ob das Bundesland eine Kappungsgrenzen-Verordnung nach § 558 Abs. 3 BGB hat. Das begrenzt Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen auf 20 Prozent in drei Jahren. Bayern und Baden-Württemberg sind großzügiger – bis 30 Prozent in drei Jahren sind möglich.
Nebenkosten und Instandhaltungsrücklagen: Regionale Unterschiede im Detail
Nicht nur die Miete variiert regional – auch deine Ausgabenseite unterscheidet sich erheblich. Objektmanagement, HausmeisterKümmert sich um laufende Aufgaben im Mietshaus – Kosten umlegbar als Betriebskosten.Weiterlesen →, Reparaturen und Energiekosten sind in Ostdeutschland deutlich günstiger als in Bayern oder Nordrhein-Westfalen.
In Sachsen-Anhalt kostet dich die professionelle Verwaltung einer 70-Quadratmeter-Wohnung etwa 40 bis 50 Euro monatlich (rund 6-7 Prozent der Miete). In Bayern rechne mit 60 bis 80 Euro. Das mag wenig klingen, reduziert deine Jahresrendite aber um 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte.
Noch wichtiger: die Instandhaltungsrücklagen nach § 556 Abs. 1 BGB. Hier gibt es keine bundeslandweite Regelung, aber ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → und Gutachter arbeiten mit regionalen Standards. In Mecklenburg-Vorpommern kalkulieren professionelle Verwalter mit 1,0 bis 1,2 Euro pro Quadratmeter monatlich. In Hamburg oder Schleswig-Holstein sind es oft 1,50 bis 2,00 Euro. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das einen Unterschied von 480 bis 960 Euro pro Jahr.
Vermieter-Praxis: Spar dir teure Verwaltungskosten, indem du vor Kaufabschluss die echten Betriebskostenaufstellungen ähnlicher Objekte im Bundesland anfordest. Nutze auch den Makler – er kennt die regionalen Standards und kann dir sagen, ob 1,50 oder 2,00 Euro realistisch sind.
Erbschaftsteuer und langfristige Vermögensplanung für Vermieter
Viele Immobilien-Investoren denken nur kurzfristig. Aber wenn du mehrere Wohnungen aufbaust, wird die Erbschaftsteuer zum echten Problem – und die unterscheidet sich erheblich zwischen den Bundesländern.
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