Airbnb-Renditen variieren enorm – je nach Tourismusintensität, Regulierung und Kaufpreislage. Dieser Vergleich gibt dir die harten Zahlen für die wichtigsten deutschen Städte.
Methodik des Vergleichs
Verglichen werden jeweils: durchschnittlicher Superhost-Status bringt mehr Buchungen.">AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen →-Tagessatz, realistische Auslastung, jährlicher Rohertrag, Kosten (Reinigung, Plattform, Verwaltung), sowie Nettomietrendite vs. Kaufpreis.
Städtevergleich: Airbnb-Rendite 2026
| Stadt | Ø Kaufpreis/m² | Airbnb Tagessatz 50m² | Auslastung | Jahresnettoertrag | Netto-Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| München | 9.500 € | 180 € | 78 % | 28.900 € | 6,1 % |
| Berlin | 5.500 € | 120 € | 72 % | 17.800 € | 6,5 % |
| Hamburg | 6.500 € | 145 € | 70 % | 20.500 € | 6,3 % |
| Köln | 4.800 € | 110 € | 68 % | 14.800 € | 6,2 % |
| Dresden | 3.200 € | 90 € | 65 % | 11.500 € | 7,2 % |
| Heidelberg | 5.800 € | 130 € | 74 % | 18.500 € | 6,4 % |
| Freiburg | 6.500 € | 125 € | 71 % | 17.200 € | 5,3 % |
| Leipzig | 4.500 € | 95 € | 66 % | 12.100 € | 5,4 % |
| Lübeck | 3.800 € | 110 € | 62 % | 13.000 € | 6,8 % |
| Warnemünde | 6.500 € | 180 € | 68 % | 23.000 € | 7,1 % |
Ergebnis: Die Top-3 Airbnb-Städte
1. Dresden – Bestes Rendite-Preis-Verhältnis
Günstige Kaufpreise bei solider Tourismusnachfrage. Semperoper, Frauenkirche, Zwinger: kulturelles Pfund. Regulierung bisher moderat. Beste Rendite für Einsteiger.
2. Warnemünde / Rostock – Saisonal stark
Ostsee-Tourismus kompensiert niedrige Nachsaison-Auslastung. Jahresrendite überzeugt bei richtiger Preisgestaltung.
3. Berlin – Volumen schlägt Tagesrate
Massiver Markt, hohe Auslastung, viele Nischen. Aber: strengste Regulierung Deutschlands. Genehmigungspflicht immer prüfen!
Regulierungscheck: Was in welcher Stadt erlaubt ist
- Berlin: Primärwohnung: 90 Tage/Jahr frei. Zweitwohnung: Genehmigung erforderlich
- München: Zweckentfremdungsverbot, Genehmigung nötig
- Hamburg: Wohnraumschutzgesetz, Genehmigung bei dauerhafter Vermietung
- Dresden / Leipzig: Aktuell keine explizite Beschränkung, aber Steuerregeln gelten
- Warnemünde: Kurtaxe abführen, Anmeldepflicht für Gäste
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Regulatorische Hürden: Welche Städte 2026 noch profitabel sind
Die Euphorie der frühen Airbnb-Jahre ist vorbei. Berlin hat 2018 die Zweckentfremdungsverordnung verschärft – seit 2023 sind dort Ganztages-Vermietungen ohne Hauptwohnsitz praktisch nicht mehr möglich. Hamburg folgte 2021 mit ähnlichen Regelungen. München limitiert ab 2026 Kurzzeitvermietungen auf maximal 120 Tage pro Jahr ohne behördliche Genehmigung.
Das bedeutet konkret: In diesen Metropolen solltest du nicht mehr auf klassisches Airbnb-Vollvermietungsmodell setzen. Besser geeignet sind Mittelstädte wie Nürnberg, Freiburg und Heidelberg – hier ist die Regulierungsdichte deutlich niedriger. Sie müssen aber § 181 BauNVO beachten: Viele Bundesländer begrenzen bereits die zulässige Häufigkeit von Kurzzeitvermietungen in Wohngebieten.
Praktischer Tipp: Vor dem Kauf unbedingt die aktuelle Satzung deiner Zielstadt prüfen – nicht nur online, sondern durch direkten Anruf beim Ordnungsamt. Denn zwischen Online-Informationen und realer Durchsetzungspraxis liegen oft Welten. In Leipzig etwa sind die Vorschriften formal streng, werden aber weniger kontrolliert als in Hamburg.
Die versteckten Kostenfallen bei hohen Auslastungsquoten
Viele Anfänger rechnen mit 75-80% Auslastung und denken: Mehr Gäste = mehr Gewinn. Das stimmt nur, wenn man die Kostenstruktur realistisch abbildet.
Typische monatliche BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → für eine 50-m²-Wohnung in Touristenstädten:
- Reinigung: 15-25 Euro pro Übernachtung (bei hoher Auslastung 300-500 Euro/Monat)
- Plattformgebühren: 3-5% des Bruttoumsatzes
- Betriebshaftpflicht & Hausratversicherung: 40-70 Euro/Monat (deutlich teurer als normale Mietversicherung)
- Nebenkosten: Bei 80% Auslastung keine Einsparung gegenüber Vollbelegung – Wasser, Strom, Gas steigen proportional
- Wartung & Instandhaltung: 8-12% des Jahresertrags (wegen höherer Abnutzung!)
Rechnung Beispiel München: Kaufpreis 600.000 Euro für 60m², Tagessatz 120 Euro, 70% Auslastung = ca. 18.200 Euro Bruttojahresertrag minus 5.500 Euro Kosten = 12.700 Euro Netto = 2,1% Rendite. Das ist unter Berücksichtigung von LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen →, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → und Handwerkerkosten nicht konkurrenzfähig zu langfristiger MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis – Ziel: mindestens 4% brutto für positive Rendite.Weiterlesen →.
Hybridmodelle: Dauervermietung mit Kurzzeitvermietung kombinieren
Smarte Vermieter arbeiten 2026 mit flexiblen Mietmodellen. Statt Ganz-oder-Nichts-Entscheidung:
- Möblierte Kurzzeitmiete (3-12 Monate): Zielgruppe sind Digitale Nomaden, Entsandte, Patienten in stationärer Behandlung. Erlaubte Miete: 15-30% über regulärer Mietmarktpreis, ohne Airbnb-Regulierungsstress. Auslastungsrisiko deutlich geringer als täglich wechselnde Gäste.
- Saisonale Kurzzeitvermietung: Nur in Sommersaison (Juni-September) als Airbnb aktiv, Herbst/Winter als normale Langzeitmietwohnung. Das
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