Der Bausparvertrag hat in Deutschland eine lange Tradition. Für Eigenheimbesitzer war er jahrzehntelang das Standard-Finanzierungsinstrument. Doch was nützt er Vermietern mit Anlageimmobilien – bei aktuellen Zinsniveaus von 3,5–4,5 %?
Wie funktioniert ein Bausparvertrag?
Phase 1 (Ansparphase): Du zahlst monatlich ein – typisch 5–10 Jahre, bis 40–50 % der Bausparsumme angespart sind. Zinsen: 0,1–1,5 % p.a. (sehr niedrig). Phase 2 (Darlehensphase): Du erhältst ein Bauspardarlehen zu festem Zinssatz (typisch 1–3,5 %) auf die noch nicht angesparte Hälfte. Gesamtrendite/Finanzierungskosten: Abhängig vom Tarif.
Vorteile für Vermieter
- ☑ Zinssicherheit für die Darlehensphase – unabhängig vom Markt
- ☑ Staatliche Förderung: Wohnungsbauprämie (8,8 % auf max. 700/1.400 Euro/Jahr bei bestimmten Einkommensgrenzen)
- ☑ Arbeitnehmer-Sparzulage für Niedrigverdiener (9 % auf VL)
- ☑ Diszipliniertes Sparen für zukünftige Finanzierungen
Nachteile und Grenzen
Niedrige Anspar-Zinsen: Bei Inflation von 2–3 % verliert das Kapital in der Ansparphase real an Wert. Lange Vorlaufzeit: 7–10 Jahre bis zur Darlehensauszahlung sind für aktive Investoren oft zu lang. Bausparsummen begrenzt: Für große Anlageimmobilien reicht der Bausparrahmen (max. 300.000–500.000 Euro) oft nicht. Flexibilität eingeschränkt: Vorzeitige Auflösung kostet Gebühren.
Wann lohnt sich Bausparen für Vermieter?
Sinnvoll bei: Planung einer ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → oder Sanierung in 7–10 Jahren, Absicherung gegen zukünftige Zinssteigerungen, Nutzung staatlicher Förderung (Wohnungsbauprämie, VL). Nicht sinnvoll bei: akutem Finanzierungsbedarf, großen Anlageimmobilien, wenn Zinsen des Bauspardarlehens schlechter als Marktkonditionen.
Alternative: ETF-Sparplan für Finanzierungsrücklage
Ein breit gestreuter ETF-Sparplan bietet historisch 5–7 % p.a. Rendite – deutlich mehr als Bauspar-Zinsen. Risiko: Kursschwankungen. Für die Finanzierungsplanung in 10+ Jahren kann ein ETF-Sparplan die bessere Alternative sein – sofern du das Zinsänderungsrisiko separat absicherst (Forward-Darlehen).
Fazit
Für die meisten Vermieter mit Anlageimmobilien ist der Bausparvertrag heute ein Randprodukt – nützlich für staatliche Förderungen und langfristige Sanierungsplanung, aber kein zentrales Finanzierungsinstrument. Wer Flexibilität und Rendite priorisiert, fährt mit anderen Instrumenten besser. Mehr: Forward-Darlehen und Immobilienfinanzierung 2026.
Bauspardarlehen und Mieteinnahmen: Die Steuerfalle fuer Vermieter
Ein kritischer Punkt, den viele Vermieter übersehen: Bei einem Bauspardarlehen für eine Anlageimmobilie können die Darlehenszinsen als Werbungskosten nach § 4 Abs. 8a EStG abgezogen werden – aber nur, wenn die Immobilie tatsächlich vermietungsbereit ist. Die Ansparphase hingegen bringt dem Vermieter null steuerliche Vorteile. Die mickrigen Sparzinsen von 0,1–0,5 % pro Jahr lassen sich nicht geltend machen, weil kein unmittelbarer Bezug zur Einkunftserzielung besteht.
Hinzu kommt ein praktisches Problem: Während der 5–10 Jahre Ansparphase ist dein Kapital gebunden, aber die Immobilie kann nicht gekauft oder saniert werden. Wenn Zinsen in dieser Zeit fallen (wie 2020–2021), zahlst du eine Vorfälligkeitsentschädigung, falls du früher kündigen möchtest. Bei aktuellen Marktkonditionen können diese Strafen 1–3 % der restlichen Darlehenssumme betragen – ein zusätzliches Kostenrisiko, das Vermieter oft unterschätzen.
Bauspardarlehen vs. Hypothek: Ein konkreter Vergleich fuer 300.000 Euro
Szenario: Du möchtest eine Mietimmobilie zu 300.000 Euro kaufen und mit 200.000 Euro Fremdkapital finanzieren.
- Bausparvertrag: Bausparsumme 200.000 Euro, Sparzins 0,3 %, Darlehenszins 3,8 %, monatliche Sparrate 1.000 Euro. Nach 8 Jahren Ansparphase: Gesamtzinsen während Sparphase = 4.800 Euro (praktisch Kapitalverschwendung). Dann Darlehen über 100.000 Euro für 15 Jahre à 3,8 % = 37.000 Euro Zinsen. Gesamtkosten: 41.800 Euro.
- Klassische Hypothek heute: 200.000 Euro Hypothek bei 4,2 %, 20 Jahre Laufzeit = 85.000 Euro Zinsen. Gesamtkosten: 85.000 Euro. Aber: Sofortige Immobilienverfügung, keine Sperrfristen.
Der Vorteil des Bauspars schrumpft auf dem Papier, verliert aber durch die lange Wartezeit deutlich an praktischem Wert. Zudem: Bei Hypotheken kannst du heute über Anschlussfinanzierungen flexibel reagieren – beim Bauspardarlehen bist du an die vertragliche Quote gebunden.
Bausparen für Vermieter: Nur in dieser Konstellation noch sinnvoll
Es gibt genau eine Situation, in der Bausparen für Vermieter noch Sinn ergibt: Du hast bereits eine schuldenfreie Immobilie und möchtest diese in 8–10 Jahren modernisieren oder eine zweite Immobilie kaufen – dann und nur dann ist die Zinssicherheit des Bauspardarlehens interessant.
Konkrete Bedingungen dafür:
- Du bist nicht in Eile und hast einen fixen Modernisierungszeitpunkt
- Du sparst parallel bereits Eigenkapital an (mindestens 20–30 %)
- Du schliesst den Bausparvertrag bei unter 0,5 % Sparzins ab und verhandelst einen Darlehenszins unter 3,8 %
- Du planst keine Vorfälligkeitskündigung
Für klassischen Kauf oder sofortige Modernisierung: moderne Hypotheken sind in 2024 die bessere Wahl. Sie bieten mehr Flexibilität, schnellere Verfügbarkeit und bei längeren Laufzeiten (15–20
