Der deutsche Wohnungsmarkt befindet sich seit 2022 in einer Phase des Wandels. Steigende Zinsen haben Immobilienkäufe erschwert, gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch. Hier ist eine sachliche Einschätzung der aktuellen Lage für Vermieter.
Die wichtigsten Trends 2026
Mieten steigen weiter — aber ungleich
In A-Städten (München, Hamburg, Frankfurt, Berlin) und deren Speckgürteln steigen die Angebotsmieten weiterhin. Gründe:
- Zu wenig NeubauErstbezug nach Oktober 2014 – Mietpreisbremse gilt nicht, höhere Mieten möglich.Weiterlesen → (Baugenehmigungen auf niedrigstem Stand seit Jahren)
- Hohe Zuwanderung aus EU und Drittstaaten
- Steigende Haushaltsgrößen in Städten (mehr Einpersonenhaushalte)
In ländlichen Regionen und strukturschwachen Gebieten stagnieren Mieten oder sinken sogar leicht.
Kaufpreise stabilisieren sich
Nach dem Rückgang von 2022–2024 (teilweise 10–20% in Großstädten) scheinen Kaufpreise 2025/2026 zu stabilisieren. Die starke Nachfrage bei gleichzeitig wenig Angebot verhindert weitere deutliche Rückgänge in guten Lagen.
Zinsniveau: Leichte Entspannung
Die EZB-Zinssenkungen 2024/2025 haben die Hypothekenzinsen etwas gesenkt — von Spitzen über 4% auf 3–3,5% für 10-Jahres-Bindung. Das macht Kaufen wieder etwas zugänglicher, ist aber weit von den Niedrigzinsjahren entfernt.
Wo lohnt sich Vermieten noch?
Top-Märkte für Vermieter
- B-Städte: Leipzig, Dresden, Nürnberg, Bremen — günstigere Kaufpreise, stabile Mieternachfrage, bessere Renditen als in München
- Hochschulstädte: Freiburg, Münster, Heidelberg, Göttingen — konstante Nachfrage durch Studenten
- Speckgürtel der Großstädte: Günstiger kaufen, Mieten steigen von der Stadtentwicklung mit
Schwierige Märkte für Vermieter
- München, Frankfurt Innenstadt: Kaufpreise so hoch, dass Renditen unter 2% fallen
- Strukturschwache Regionen: Bevölkerungsrückgang, sinkende Mieten, schwieriger Leerstand
Was Vermieter jetzt tun sollten
Bestehende Mieter halten
In einem angespannten Markt ist ein zuverlässiger, langjähriger Mieter Gold wert. Mieterwechsel bedeutet LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen →, Renovierung, MietersucheProzess des Findens eines geeigneten Mieters – Inserat, Besichtigung, Bonität, Entscheidung.Weiterlesen → — das kostet. Eine maßvolle MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → ist besser als einen guten Mieter zu verlieren.
Energetische Qualität verbessern
Wohnungen mit schlechter Energiebilanz (Klasse F, G, H) werden ab 2026/2027 schwieriger zu vermieten und zu verkaufen. Vermieter sollten die Energieklasse ihrer Objekte kennen und einen Sanierungsfahrplan entwickeln.
Finanzierung optimieren
Wer Anschlussfinanzierungen in den nächsten 1–3 Jahren hat: Frühzeitig Forward-Darlehen prüfen. Die Zinsen könnten wieder steigen.
Rechtliche Änderungen im Blick behalten
2026 stehen potenziell neue Regulierungen an:
- Ausweitung der VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.">MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen → (läuft 2025 aus und muss verlängert werden)
- GEG-Verschärfungen für Bestandsgebäude
- Diskussion über Vermietungsverbote für schlechteste Energieklassen
Als Vermieter lohnt es sich, die politische Diskussion zu verfolgen — am besten über Vermieterverbände wie Haus & Grund oder den Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW).
