Zwischen zwei Mietverhältnissen stellt sich für Vermieter regelmäßig die Frage: Was muss renoviert werden, und was kostet das? Eine realistische Kostenkalkulation ist die Basis jeder Renditeberechnung.
Kostenübersicht Renovierung 2026
| Maßnahme | Kosten (ca.) | Einheit |
|---|---|---|
| Wände streichen | 8–15 € | pro m² inkl. Material |
| Decken streichen | 10–18 € | pro m² |
| Tapezieren (einfache Tapete) | 12–22 € | pro m² |
| Laminat verlegen | 20–40 € | pro m² inkl. Material |
| Fliesen verlegen | 50–120 € | pro m² inkl. Material |
| Parkett schleifen und versiegeln | 15–30 € | pro m² |
| Bad streichen / Silikon erneuern | 200–500 € | pauschal |
| Tür lackieren | 80–200 € | pro Tür |
| Heizkörper streichen | 60–120 € | pro Heizkörper |
Gesamtkosten für typische Wohnungsgrößen
| Wohnungsgröße | Basis-Renovierung | Umfassende Renovierung |
|---|---|---|
| 1-Zimmer (30 m²) | 800–1.500 € | 2.000–4.000 € |
| 2-Zimmer (55 m²) | 1.500–3.000 € | 4.000–8.000 € |
| 3-Zimmer (75 m²) | 2.500–5.000 € | 6.000–12.000 € |
| 4-Zimmer (100 m²) | 3.500–7.000 € | 8.000–18.000 € |
Eigenleistung vs. Handwerker
Streichen kann ein engagierter Vermieter selbst erledigen und spart 60–70 % der Kosten. Fliesen und Parkett sollten Profis übernehmen — Fehler kosten hier mehr als die Ersparnis.
Steuerliche Absetzbarkeit
- Renovierungskosten zwischen Mietverhältnissen: Werbungskosten (sofort absetzbar)
- Umfangreiche Sanierungen: Herstellungskosten, über AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → abzuschreiben
- Faustregel: Bis 15 % des Gebäudekaufpreises in 3 Jahren = Erhaltungsaufwand
Timing: Wann renovieren?
- Begehung mit altem Mieter 4–6 Wochen vor Auszug vereinbaren
- Handwerker frühzeitig beauftragen (Vorlaufzeit oft 3–6 Wochen)
- Renovierung planen: 1–3 Wochen einkalkulieren je nach Umfang
- Neue Besichtigungen erst nach abgeschlossener Renovierung fotografieren
Fazit
Wer Renovierungskosten realistisch einkalkuliert und steuerlich korrekt absetzt, behält die Rendite im Griff. Eigenleistung beim Streichen spart Geld, Profis bei Bodenbelägen und Bad sichern Qualität.
Mehr: Bad renovieren: Kosten für Vermieter.
Renovierung vs. Instandhaltung: Was der Mieter zahlen muss
Die Abgrenzung zwischen Renovierung und Instandhaltung ist für Vermieter entscheidend – sie bestimmt, wer die Kosten trägt. Nach § 535 Absatz 1 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Das bedeutet: Reparaturen gehen auf seine Kappe.
Renovierungen hingegen sind MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → auf Mieter übertragen werden.">SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen →, die über die reine Funktionsfähigkeit hinausgehen. Ein abgelöster Putz muss repariert werden – das ist Instandhaltung. Aber die Wände mit neuer Farbe streichen ist eine Renovierung. Der entscheidende Test: Ist die Wohnung noch bewohnbar und funktionstüchtig ohne diese Maßnahme?
Viele Vermieter fallen auf Klauseln herein, die Schönheitsreparaturen pauschal auf den Mieter abwälzen. Der BGH hat solche pauschalen Renovierungsklauseln wiederholt für unwirksam erklärt (BGH I ZR 182/13). Eine wirksame Klausel muss klar definieren, welche Arbeiten der Mieter tragen muss – und muss zeitlich begrenzt sein. Faustregel: Zimmer mit Verschleiß durch normalgebrauchte Möbel in 5–7 Jahren müssen renoviert werden.
Zwischenmiete nutzen: Kosten sparen beim Renovierungstiming
Ein praktischer Fehler vieler Vermieter: Sie lassen die Wohnung komplett renovieren, während sie leer steht. Das kostet Leerstandszeit und Zwischenfinanzierung. Erfolgreiche Vermieter nutzen das sogenannte Handwerkerfenster anders.
Statt vollständiger LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → können Sie eine günstige Übergangsvermietung für 3–6 Monate durchführen. Der Zwischenmieter zahlt reduzierte Miete (typisch 20–30 % unter Marktwert), und Sie finanzieren mit dieser Miete die Renovierungsarbeiten. Wichtig: Dokumentieren Sie schriftlich, dass es sich um eine Übergangslösung handelt. So vermeiden Sie, dass der Mieter später Schadensersatz verlangt, wenn Sie nach seinem Auszug umfassend renovierst.
Bei moderaten Renovierungen (nur Streichen und kleine Reparaturen) können Sie sogar die volle Miete nehmen und renovierst später mit dem Mieter noch im Haus – beispielsweise an Wochenenden oder in Pausen.
Kostenoptimierung 2026: Handwerkerwahl und Eigenleistung
Die Materialkosten für Renovierungen sind 2026 leicht gefallen, die Lohnkosten hingegen gestiegen. Der Lohnanteil macht oft 50–70 % der Gesamtkosten aus. Hier lässt sich sparen – allerdings mit Grenzen.
Eigenleistung ist begrenzt wirksam: Streichen Sie selbst, sparen Sie 5–10 € pro m². Bei einer 80-m²-Wohnung sind das 400–800 €. Sinnvoll für Einzelne oder kleine Objekte. Bei mehreren Wohnungen pro Jahr: Zeitverschwendung.
Wichtiger ist die Handwerkerwahl: Fragen Sie Handwerker nach Mengenrabatten. Bei drei bis fünf Wohnungen jährlich erhalten Sie 10–15 % Rabatt gegenüber Einzelaufträgen. Manche Malerbetriebe arbeiten mit Pauschalangeboten pro Zimmer statt pro m² – das kann günstiger werden, wenn Sie kleine Räume haben.
- Vergleichen Sie 3–4 Angebote, nicht nur den Preis, sondern auch Termintreue und Gewährleistung
- Achten Sie auf versteckte Kosten: Entsorgung, Grundierung, Decken abkleben – das ist oft nicht in der Grundquote enthalten.
