Die TeilungserklärungDokument das regelt was zu einer Eigentumswohnung gehört – muss vor Kauf geprüft werden.Weiterlesen → ist das Grunddokument jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie legt fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Eine Änderung ist selten, aber manchmal notwendig.
Was steht in der Teilungserklärung?
- Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentumseinheiten
- Miteigentumsanteile (MEA) jeder Einheit
- Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Fassade)
- Nutzungsrechte (z. B. Sondernutzungsrechte für Stellplätze, Gärten)
- Stimmrechte in der WEG
Wann ist eine Änderung nötig?
- Umbau: Eine Wohnung wird in zwei aufgeteilt
- Zusammenlegung von Wohnungen
- Umwidmung: Keller wird zu Wohnraum
- Neue Sondernutzungsrechte (z. B. Gartenanteil) regeln
- Fehler in der ursprünglichen Teilungserklärung korrigieren
Wie läuft die Änderung ab?
- Notarieller Beschluss aller Eigentümer oder qualifizierte Mehrheitsbeschlüsse (je nach Inhalt)
- Neue Teilungserklärung oder Nachtrag beim NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen → beurkunden
- Grundbucheintragung der Änderung
- Ggf. Bauantrag, wenn bauliche Veränderungen notwendig sind
Kosten
| Position | Kosten (ca.) |
|---|---|
| Notar (je nach Gebäudewert) | 1.000–5.000 € |
| Grundbucheintragung | 500–2.000 € |
| Rechtsanwalt (Beratung) | 300–1.000 € |
| Architektenleistung (wenn Umbau) | je nach Umfang |
Fazit
Teilungserklärungsänderungen sind aufwändig und teuer — daher nur wenn wirklich nötig. Notar und Rechtsanwalt hinzuziehen. Alle Miteigentümer frühzeitig einbinden, um spätere Blockaden zu vermeiden.
Teilungserklärung: Was steht drin und warum ist sie so wichtig?
Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung eines Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Sie ist im GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen → eingetragen und damit bindend für alle Eigentümer — jetzt und in Zukunft.
Was kann geändert werden?
| Änderung | Erforderliche Zustimmung | Notarkosten |
|---|---|---|
| Umwidmung Sondereigentum (z. B. Keller zu Wohnraum) | Alle Eigentümer + Gläubiger | 1.000–3.000 € |
| Kostenverteilungsschlüssel ändern | Alle Eigentümer | 500–1.500 € |
| Nutzungsänderung (Gewerbe zu Wohnen) | Alle Eigentümer | 800–2.000 € |
| Sondernutzungsrecht übertragen | Alle Eigentümer oder satzungsgemäß | 500–1.000 € |
Häufige Gründe für Teilungserklärungsänderungen
- Dachausbau zu Wohnraum: Bisheriges Gemeinschaftseigentum Dach wird Sondereigentum
- Keller oder Stellplatz verkaufen: Sondernutzungsrecht neu zuordnen
- Hausgeld-Schlüssel anpassen: z. B. nach aufwendiger ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → einzelner Einheiten
- Nutzungsänderung: Atelier oder Büro zu regulärer Wohnung
Praktische Tipps für Vermieter
- Teilungserklärung beim Kauf immer vollständig lesen — enthält oft Nutzungsbeschränkungen
- Gewerbeverbote beachten: Manche Teilungserklärungen untersagen Vermietung an bestimmte Branchen
- Airbnb: Manche Teilungserklärungen untersagen Kurzzeitvermietung — vor Nutzung prüfen!
Weiterführende Artikel
Wann ist eine Änderung der Teilungserklärung nötig?
- Zusammenlegung oder Aufteilung von Einheiten
- Änderung der Miteigentumsanteile
- Neue Sondernutzungsrechte (z. B. neuer Stellplatz)
- Nutzungsänderung (z. B. Gewerbe zu Wohnen)
Änderungen erfordern Einstimmigkeit aller Eigentümer und müssen notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Kosten: 1.000–5.000 € je nach Komplexität.
