In Wohngemeinschaften kommt es häufig vor, dass Mitglieder wechseln, ohne den Vermieter zu informieren. Das ist rechtlich problematisch — für beide Seiten.
Rechtslage: Wer ist Vertragspartner?
Es gibt zwei häufige Konstellationen:
- Alle WGWohngemeinschaft – einzelne Zimmer an mehrere Mieter vermieten, höhere Gesamtmiete möglich.Weiterlesen →-Mitglieder im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →: Jeder Wechsel erfordert Vermieter-Zustimmung (Entlassung aus Vertrag + neuer Mitmieter)
- Nur eine Person im Mietvertrag: Diese Person ist alleiniger Mieter. UntervermietungWeitervermietung durch den Hauptmieter – braucht Erlaubnis des Vermieters.Weiterlesen → an WG-Mitglieder bedarf der Erlaubnis des Vermieters (§ 553 BGB)
Unerlaubter Mieterwechsel: Was kann der Vermieter tun?
- Schriftliche AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen → an den Hauptmieter
- Aufforderung, den Untermietvertrag zu kündigen oder Zustimmung zu beantragen
- Bei wiederholten Verstößen: ordentliche Kündigung
- Bei unberechtigter Gebrauchsüberlassung: außerordentliche Kündigung möglich
Was ist bei WG-Zimmervermietung wichtig?
- ☑ Einzelne Mietverträge mit jedem WG-Mitglied sind klarer — weniger Solidarhaftung
- ☑ Alternativ: Alle WG-Mitglieder als Gesamtschuldner im Vertrag
- ☑ Untermiete explizit ausschließen oder nur mit Zustimmung erlauben
- ☑ Regelung für den Fall des Mitgliederwechsels im Vertrag verankern
Kaution bei WG-Wechsel
Wenn alle WG-Mitglieder im Mietvertrag stehen und eines ausscheidet: Die Kaution kann intern aufgeteilt werden, aber gegenüber dem Vermieter bleibt die Gesamt-Kaution erhalten. Der neue Mitmieter zahlt intern an den ausscheidenden.
Fazit
WG-Vermietung ohne klare Vertragsstruktur ist fehleranfällig. Wer WGs vermietet, sollte entweder klare Einzelverträge nutzen oder alle Mitglieder als Gesamtschuldner im Vertrag führen und Untervermietung ausdrücklich regeln.
WG-Mieterwechsel ohne Vermieter-Info: Was ist erlaubt?
Zieht ein Mitbewohner aus und ein neuer ein, ohne dass der Vermieter informiert wurde, hängt die Rechtslage vom Mietvertragstyp ab.
| Mietvertragstyp | Mieterwechsel erlaubt? | Vermieter-Zustimmung? |
|---|---|---|
| Ein Hauptmieter + Untermieterlaubnis | Untermieter frei wechselbar | Nein (wenn Erlaubnis erteilt) |
| Alle WG-Mitglieder als Hauptmieter | Nur mit Vermieter-Zustimmung | Ja (Vertragsänderung nötig) |
| Nachmieter-Klausel im Vertrag | Gemäß Klausel | Oft nur "Prüfungspflicht" |
Was tun als Vermieter wenn Mieter wechselt ohne Info?
- Schriftlich anfragen: Wer wohnt tatsächlich in der Wohnung?
- Untermietvertrag prüfen: Besteht Untermieterlaubnis?
- Bei unerlaubter Untervermietung: Abmahnung mit Frist zur Vertragsanpassung
- Zustimmung zur Untermiete formal erteilen oder ablehnen (schriftlich)
- Bei wiederholtem Verstoß: Kündigung möglich (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
Checkliste: WG-Vermietung rechtssicher gestalten
- Alle Hauptmieter namentlich im Mietvertrag aufführen
- Untermietklausel explizit regeln (erlaubt/verboten/mit Zustimmung)
- Solidarhaftung aller Hauptmieter vereinbaren
- Meldeadresse mit tatsächlicher Bewohnerschaft regelmäßig abgleichen
- Hausordnung zum Thema Gäste/Dauerbewohner klar formulieren
Mieterwechsel in der WG: Welche Konsequenzen drohen Vermietern?
Viele Vermieter nehmen einen stillen Mieterwechsel in der WG auf die leichte Schulter. Das ist ein Fehler. Wer nicht aktiv eingreift, riskiert erhebliche rechtliche und finanzielle Probleme.
Das zentrale Problem: Der ursprüngliche Mietvertrag bleibt rechtlich gültig. Wenn beispielsweise Anna, Benjamin und Clara im Vertrag stehen, und Clara zieht ohne Ankündigung aus, während Max einzieht, dann haftet Clara immer noch für die Miete – und der Vermieter hat keinen Anspruch gegen Max. Zieht Clara dann weg oder wird zahlungsunfähig, sitzt der Vermieter auf ausstehenden Forderungen.
Nach § 566 BGB ist der Vermieter nicht verpflichtet, einen neuen Bewohner in der WG zu akzeptieren – auch wenn die verbliebenen Mieter das arrangiert haben. Ein unerlaubter Mieterwechsel ist technisch eine unzulässige Untervermietung (§ 553 Abs. 1 BGB), unabhängig davon, ob die WG-Mitglieder untereinander zahlungsfähig sind.
Praktisches Risiko: Fehlerhafte Haftungsketten. Wenn der neue Bewohner Schäden verursacht oder die Miete nicht zahlt, hat der Vermieter nur begrenzte Handhungsmöglichkeiten, da dieser nicht im Mietvertrag steht.
So dokumentieren und reagieren Sie als Vermieter richtig
Der erste Schritt ist dokumentieren. Notieren Sie, wenn Sie bemerken, dass eine neue Person in der Wohnung lebt. Das kann durch:
- Beobachtungen bei Hausbesichtigungen festgehalten werden
- Nachbarhinweise (wichtig: schriftlich)
- Änderungen in der Post oder am Briefkasten
- Eintrag in der Nebenkosten-Abrechnung (neue Personen bei Ablesung)
Dann folgt eine schriftliche Abmahnung an alle im Vertrag stehenden Mieter. Die Abmahnung sollte:
- Das genaue Datum benennen, seit dem die unbekannte Person in der Wohnung lebt
- Aufforderung enthalten, das Mietverhältnis auf den neuen Mieter umzuschreiben oder eine schriftliche Untermieterlaubnis einzuholen
- Fristsetzung (mindestens zwei Wochen) mit Androhung von Konsequenzen
- Unterschrift aller im Vertrag stehenden Personen verlangen (zur Bestätigung des Erhalts)
Wird nicht reagiert, haben Sie zwei Optionen: Abmahnung für Kündigung (bei Wiederholung mögliche fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 BGB) oder Zustimmung unter Bedingungen (neuer Vertrag, Mietvertragswechsel mit Bonitätsprüfung des neuen Mieters).
Schutzmaßnahmen im Mietvertrag gegen unrechtmäßige WG-Wechsel
Die beste Strategie ist Prävention. In neuen Mietverträgen für WG-Wohnungen sollten Sie folgende Klauseln aufnehmen:
- Explizites Untermiet-Verbot oder Zustimmungsvorbehalt: „Eine Untervermietung oder der Austausch von WG-Mitgliedern ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig"
- Namentliche Nennung aller Bewohner: Im Vertrag aufgelistet, nicht nur der unterzeichnenden Mieter
- Mitteilungspflicht: „Der Mieter ist verpflichtet
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