Die ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen → beschließt eine Sanierungsmaßnahme, neue Hausordnungsregeln oder eine Sonderumlage. Als vermietender Eigentümer stellt sich die Frage: Was muss ich gegenüber dem Mieter tun?
WEG-Beschluss ist bindend — auch für Vermieter
WEG-Beschlüsse binden alle Eigentümer, auch wenn man dagegen gestimmt hat (§ 23 WEG). Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, muss Anfechtungsklage erheben (Frist: 1 Monat ab Beschlussfassung).
Wie informiert man Mieter über WEG-Beschlüsse?
Mieter sind keine Mitglieder der WEG und müssen nicht direkt informiert werden — außer wenn der Beschluss sie direkt betrifft:
- Modernisierungsmaßnahmen: Ankündigungspflicht 3 Monate vorher
- Änderung der HausordnungRegeln für das Zusammenleben im Haus – nur wenn Teil des Mietvertrags rechtlich bindend.Weiterlesen →: Mieter müssen davon Kenntnis erlangen
- Sonderumlage: Betrifft den Vermieter, nicht direkt den Mieter (kann aber MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → nach sich ziehen)
Sonderumlage auf Mieter umlegen?
Sonderumlagen sind keine BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → und können nicht direkt auf Mieter umgelegt werden. Wenn die Sonderumlage eine ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → finanziert: indirekt über die Modernisierungsumlage möglich (8 % der Kosten jährlich).
Was wenn der WEG-Beschluss die Miete betrifft?
Wenn die WEG beschließt, dass alle Mieter eine bestimmte Nutzungsänderung hinnehmen müssen (z. B. kein Grillen mehr auf dem Gemeinschaftsbalkon): Als Vermieter die Hausordnung entsprechend anpassen und Mieter informieren.
Fazit
WEG-Beschlüsse sind bindend. Modernisierungsmaßnahmen: Mieter fristgerecht informieren. Sonderumlage: kein direkter Durchgriff auf Mieter möglich. Bei rechtswidrigen Beschlüssen: Anfechtungsklage innerhalb eines Monats.
WEG-Beschlüsse: Was sie für dich als Vermieter bedeuten
Als Teileigentümer bist du an Beschlüsse der Eigentümerversammlung gebunden — auch wenn du dagegen gestimmt hast. Sonderumlagen, Modernisierungsmaßnahmen und Hausgeldbeschlüsse betreffen dich direkt.
Umsetzungspflichten nach Beschlussart
| Beschluss | Deine Pflicht | Frist |
|---|---|---|
| Sonderumlage | Zahlung | Wie im Beschluss festgelegt |
| Modernisierung Gemeinschaftseigentum | Duldung, ggf. Ankündigung an Mieter | 3 Monate vor Maßnahmenbeginn |
| Hausordnung ändern | Mieter informieren und ggf. MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → anpassen | Unverzüglich |
| Neues Hausgeld | Neue Höhe zahlen, ggf. NK-Vorauszahlung anpassen | Ab nächster Fälligkeit |
Umlagefähigkeit auf Mieter: Was geht?
- Laufendes HausgeldMonatliche Zahlung an die WEG-Verwaltung – enthält Rücklagen, Betriebskosten und Verwaltungshonorar.Weiterlesen → (Betriebskosten-Anteil): umlagefähig wenn im Mietvertrag vereinbart
- Sonderumlage für Instandhaltung: nicht auf Mieter umlegbar
- Modernisierungsmehrkosten (§ 559 BGB): 8% der Modernisierungskosten / Jahr auf Mieter umlegbar
- Verwaltungskosten: grundsätzlich nicht umlagefähig
Checkliste: Beschluss erhalten — was tun?
- Protokoll lesen: Beschluss korrekt gefasst? Quorum erreicht?
- Kosten kalkulieren: Sonderumlage in Liquiditätsplanung einbauen
- Mieter informieren wenn Maßnahmen die Mietsache betreffen
- Frist prüfen: Anfechtungsklage innerhalb 1 Monat wenn nötig
Weiterführende Artikel
WEG-Beschlüsse rechtssicher umsetzen
Nach der Eigentümerversammlung gilt:
- Beschlüsse werden sofort mit Protokollierung wirksam (außer bei Widerspruch)
- Widerspruchsfrist für Anfechtungsklagen: 1 Monat nach Versammlung
- Der Verwalter ist zur Umsetzung verpflichtet — bei Untätigkeit: schriftliche Mahnung
- Eigentümer können Auskunft über Umsetzungsstand verlangen
Tipp: Beschlüsse zur Sanierung frühzeitig beantragen und mit konkretem Kostenvoranschlag belegen — das erhöht die Zustimmungsquote erheblich.
