Die Grundregel: Verkehrssicherungspflicht
Als Vermieter und Eigentümer bist du verpflichtet, dein Objekt in einem sicheren Zustand zu halten. Das nennt sich Verkehrssicherungspflicht. Sie umfasst alle Bereiche, die Mieter und Besucher nutzen — Treppenhaus, Eingang, Hof, Außenbereiche, Fassade.
Vereinfacht: Was kaputt ist und jemanden verletzen kann, musst du reparieren. Was du erkennbar wusstest oder hätten wissen müssen, und nicht gehandelt hast, machst dich haftbar.
Wofür du als Vermieter haftest
Mängel in der Wohnung
Wenn ein Mangel zu einem Schaden führt, haftest du für den Schaden — wenn du den Mangel kannte oder kennen müsstest. Beispiel: Defekte Treppenstufe führt zu Sturz → du haftest auf Schmerzensgeld und Schadensersatz, wenn du von der Stufe wusstest.
Winterdienst
Schnee räumen und streuen ist Vermieter-Pflicht für Zugangswege, Gehwege vor dem Haus und den Hof. Diese Pflicht kannst du per MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → oder HausordnungRegeln für das Zusammenleben im Haus – nur wenn Teil des Mietvertrags rechtlich bindend.Weiterlesen → auf die Mieter übertragen — aber du musst kontrollieren, dass es getan wird. Wenn die Übertragung unklar ist oder der Mieter nicht geräumt hat, haftest du als Eigentümer.
Baulicher Zustand
Fassade, Dach, Keller, Treppen — der strukturelle Zustand liegt in deiner Verantwortung. Wenn ein Dachziegel fällt und ein Auto trifft, haftest du. Wenn eine morsche Kellertreppe jemanden verletzt, haftest du.
Wofür du NICHT haftest
- Schäden durch Mieter-Fehler: Wenn der Mieter selbst eine Wand anbohrt und dabei eine Wasserleitung trifft — das ist seine Verantwortung
- Naturereignisse: Ein Blitzeinschlag, ein Sturm, ein Hochwasser — höhere Gewalt begründet keine Haftung (die Versicherung springt ein)
- Schäden die trotz ordnungsgemäßer Instandhaltung entstehen: Wenn du regelmäßig prüfst und Mängel beseitigst, schränkt das deine Haftung ein
- Schäden nach rechtzeitiger Mieter-Mängelmeldung: Wenn der Mieter einen Mangel nicht meldet und deshalb ein Schaden entsteht, kann die Haftung auf ihn übergehen
Haftungsminimierung: Was du tun kannst
- Regelmäßige Begehung: Das Objekt mindestens 1× jährlich selbst inspizieren und dokumentieren
- Mängel sofort beheben: Keine bekannten Mängel auf sich beruhen lassen
- Hausordnung mit Verkehrssicherungspflichten: WinterdienstRäum- und Streupflicht – kann per Hausordnung auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen → und ähnliche Pflichten schriftlich übertragen
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung: Pflicht für jeden Vermieter — deckt Personen- und Sachschäden Dritter ab
- Dokumentation: Alle Reparaturen und Inspektionen mit Datum und Foto festhalten
Haftung bei Mieter-Eigentum
Du haftest NICHT für Schäden am Eigentum des Mieters, es sei denn, ein Mangel deiner Wohnung hat den Schaden verursacht. Beispiel: Feuchtigkeitsmangel zerstört Möbel des Mieters → du haftest. Einbruch obwohl Schloss intakt → du haftest nicht (außer das Schloss war nachweislich unzulänglich). Der Mieter sollte eine eigene Hausratversicherung haben — das liegt in seiner Verantwortung.
