Anbieter wie Engel & Völkers Liquid Home oder Deutsche Teilkauf werben mit dem Teilverkauf als Lösung für Eigentümer, die Liquidität brauchen. Klingt verlockend – ist aber oft teuer. Eine ehrliche Einschätzung.
Wie funktioniert der Teilverkauf?
Du verkaufst einen Anteil deiner Immobilie (z.B. 50 %) an einen Anbieter und erhältst dafür sofort den entsprechenden Betrag. Du bleibst in der Immobilie wohnen oder vermietest sie weiter – zahlst aber ein „Nutzungsentgelt" an den Anbieter für seinen Anteil (typisch: 4–7 % des verkauften Wertes pro Jahr).
Was kostet der Teilverkauf wirklich?
Beispiel: Immobilie wert 400.000 €. Teilverkauf 50 % = 200.000 € sofort.
Nutzungsentgelt: 5 % × 200.000 € = 10.000 €/Jahr = 833 €/Monat.
Dazu kommen: Ankaufsgebühren, Gebühren beim späteren Gesamtverkauf, Inflationsausgleich für den Anbieter.
Vergleich: Ein Kredit über 200.000 € kostet 2026 ca. 3,5–4,5 % Zinsen. Das ist deutlich günstiger.
Wann macht Teilverkauf Sinn?
In wenigen spezifischen Situationen: Wenn kein Kredit mehr möglich ist (schlechte Bonität, Alter), kein Erbe, der Immobilie, und Liquidität für Pflegekosten oder große Anschaffungen nötig ist. Als Finanzierungsinstrument für Investoren ist es fast nie sinnvoll.
Alternative: Beleihung (Hypothek)
Deutlich günstiger: Du beleihst die Immobilie mit einer Hypothek (zweites Darlehen) und erhältst so Liquidität. Zinsen: 3,5–5 %. Kein Eigentumsübertragung, du behältst 100 % der Immobilie.
Fazit
Für die meisten Vermieter und Eigentümer ist der Teilverkauf ein teures Produkt mit wenig Transparenz. Prüfe immer alle Alternativen – Kredit, Beleihung, klassischer Verkauf – bevor du dich auf Teilverkauf einlässt. Mehr: Immobilienfinanzierung für Vermieter
Wie funktioniert der Immobilien-Teilverkauf?
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil (meist 10–50 %) Ihrer Immobilie an ein Unternehmen. Sie erhalten sofort Liquidität, bleiben aber Nutzer und Haupteigentümer.
Kosten und Gebühren im Überblick
| Kostenpunkt | Typische Höhe |
|---|---|
| Nutzungsentgelt (Miete an Käufer) | 3–5 % des Kaufpreisanteils / Jahr |
| Rückkaufoption (VorkaufsrechtRecht des Mieters beim Erstverkauf seiner Wohnung als Erster zu kaufen – 2 Monate Frist.Weiterlesen →) | oft zu aktuellen Marktpreisen |
| Verkaufsgebühr bei Gesamtverkauf | bis 6 % des Erlöses |
Teilverkauf bei vermieteten Objekten
Bei bereits vermieteten Objekten kompliziert sich der Teilverkauf: Der neue Miteigentümer hat Mitspracherecht bei wesentlichen Entscheidungen (z. B. Modernisierungen, Verkauf). Dies kann die Vermietungsstrategie einschränken.
Empfehlung: Vor Teilverkauf Steuerberater und NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen → konsultieren — insbesondere zur Spekulationsfrist10 Jahre Haltefrist – nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn aus Mietimmobilien steuerfrei.Weiterlesen → und den Auswirkungen auf Abschreibungen.
Teilverkauf und MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen →: Die unterschaetzte Komplexitaet für Vermieter
Für Vermieter entsteht beim Teilverkauf eine rechtliche Grauzone, die viele unterschaetzen. Der Teilverkauf-Anbieter wird zwar nicht Vermieter, aber Miteigentuemer – und genau das schafft Probleme. Nach § 1008 BGB muss jeder Miteigentuemer den anderen zustimmen, wenn bauliche Veraenderungen anstehen. Haendert sich das Dach oder die Fassade – und Ihr MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → sieht Modernisierungsumlage vor – entsteht eine Abhængigkeit vom Teilverkauf-Partner.
Ein realistisches Szenario: Sie haendigen 40 % Ihrer 500.000-Euro-Immobilie ab. Der Partner zaehlt 200.000 Euro, verlangt aber 3-4 % jaehrliches Nutzungsentgelt (6.000-8.000 Euro jährlich). Will Ihr Mieter klagen, dass die Miete zu hoch ist, kann er auch den stillen Miteigentuemer vor Gericht ziehen. Das fuehrt zu unerwarteten Prozesskosten und Verzoegerungen.
- Einigung bei Instandhaltung ist oft schwierig – beide Parteien zahlen, haben aber unterschiedliche Interessen
- Versicherung: Wer versichert den Miteigentuemer-Anteil? Klarity ist oft nicht gegeben
- Verkaeuferlichkeit: Ein spaeterer Kaeufer wird den Teilverkauf-Vertrag nur unter Druck akzeptieren
Kostenkalkulation: Warum 3 % jährlich teurer wird als ein Kredit
Das zentrale Argument der Anbieter: „Keine Schulden, keine monatlichen Raten." Stimmt rechnerisch nicht. Ein Teilverkauf ueber 20 Jahre kostet Sie deutlich mehr als ein guenstiges Darlehen.
Rechenbeispiel mit realen Zahlen: Teilverkauf von 30 % bei 600.000 Euro (= 180.000 Euro Liquiditaet). Nutzungsentgelt: 3,5 % jährlich = 6.300 Euro/Jahr.
- Jährliche Kosten ueber 20 Jahre: 126.000 Euro
- Effektive Rendite für den Anbieter: etwa 5-6 % (deutlich ueber dem Markt)
- Vergleich: 180.000 Euro Baufinanzierung zu 3,5 % kostete Sie nur ca. 47.000 Euro Zinsen in 20 Jahren
- Differenz: rund 79.000 Euro mehr beim Teilverkauf
Hinzu kommt: Das Nutzungsentgelt ist nicht steuerlich absetzbar – anders als Hypothekenzinsen. Viele Vermieter rechnen das nicht mit ein.
Ausstiegsklaeusel im Teilverkauf-Vertrag pruefen: Hier lauern die echten Fallen
Die meisten Anbieter arbeiten mit Klauseln, die Sie kaum noch herauskommen lassen. Typisches Szenario: Nach 7 Jahren koennten Sie theoretisch aussteigen – zaehlen aber eine „Ausstiegsgebuehr" von 2-3 % auf den aktuellen Immobilienwert.
Kostet Ihre Immobilie in 7 Jahren 700.000 statt 600.000 Euro, zahlen Sie auf den erhoehten Wert – obwohl Sie nur den alten Preis erhalten haben. Das ist faktisch eine Strafgebuehr, die unlautere Geschaeftspraktiken darstellen kann.
Was Sie vor Unterzeichnung pruefen müssen:
- Ist eine fruehe Rueckkaeuferung ohne Strafgebuehr möglich? (Standard sollte sein)
- Wer traegt Maklergebuehren, falls die Immobilie spaeter verkauft wird? (Oft 3-6 % – auf den ganzen Wert, nicht nur den
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