Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Haustiere in Mietwohnungen – ein Dauerthema. Darf der Vermieter pauschal Haustiere verbieten? Was sind Kleintiere? Und wie formulierst du die Klausel richtig?
Was müssen Vermieter erlauben?
Kleintiere in handelsüblichen Käfigen oder Terrarien müssen in der Regel erlaubt werden – auch ohne ausdrückliche Genehmigung. Dazu zählen: Hamster, Kaninchen, Meerschweinchen, Vögel, Fische, Schildkröten. Du kannst das nicht pauschal verbieten.
Was können Vermieter von Genehmigung abhängig machen?
Hunde und Katzen: Dafür kann im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → eine Genehmigungspflicht vereinbart werden. Der BGH entschied aber: Ein generelles Hunde-/Katzenverbot ist unwirksam. Du kannst die Erlaubnis erteilen oder versagen – musst aber eine Einzelfallprüfung vornehmen.
Wie formulierst du die Klausel richtig?
Wirksam: „Die Haltung von Hunden und Katzen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung kann aus sachlichem Grund verweigert werden."
Unwirksam: „Die Haltung von Haustieren ist generell untersagt." → Zu weitgehend, erfasst auch Kleintiere.
Wann kann ich Genehmigung verweigern?
- Tier stört andere Mieter nachweislich
- Wohnung ist zu klein für das Tier
- Bekannt aggressives Tier
Was wenn Mieter Tier ohne Erlaubnis hält?
Abmahnen, Beseitigung fordern. Bei Wiederholung: Kündigung. Aber: Hat der Mieter das Tier lange und ungestört gehalten, ohne dass du dagegen vorgegangen bist, kann Verwirkung eintreten.
Haustierkaution und Schadensersatz: Die rechtliche Absicherung
Viele Vermieter fragen sich, ob sie eine separate Haustierkaution erheben dürfen. Die Antwort ist differenziert: Eine zusätzliche Kaution speziell für Haustiere ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) in der Regel unzulässig. Die Gesamtkaution ist auf drei Monatsmieten begrenzt (§ 550 BGB). Vermieter können diese Obergrenze nicht durch eine separate Haustierkaution überschreiten.
Allerdings: Du kannst Schäden, die durch Haustiere entstehen, nach dem Auszug des Mieters aus der regulären Kaution einbehalten – sofern die Schäden nicht der normalen Abnutzung entsprechen. Kratzer von Katzenkrallen am Parkett oder Urinflecken auf dem Laminat sind dokumentierbare Schäden, die du mit Kostenvoranschlägen belegen solltest.
Wichtig: Fotografiere den Zustand der Wohnung vor Übergabe und lass den Mieter das ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → unterschreiben. Dies ist deine beste Absicherung im Schadensfall.
Rasse- und Größenbeschraenkungen bei Hunden: Was vor Gericht bestand hat
Bei Hunden darfst du Bedingungen stellen – aber nicht willkürlich. Pauschalverbote bestimmter Rassen sind mehrheitlich nicht zulässig. Das Oberlandesgericht (OLG) München und andere Gerichte haben entschieden, dass Rasselisten diskriminierend wirken. Maßgeblich ist stattdessen das Verhalten und die Größe des einzelnen Hundes.
Gängige und durchsetzbaren Kriterien sind:
- Maximalgewicht (z.B. bis 20 kg)
- Maximale Schulterhöhe (z.B. bis 50 cm)
- Haftpflichtversicherung mit Deckungssumme von mindestens 500.000 Euro für Sach- und Personenschäden
- Maximal zwei Hunde in der Wohnung
Sachkundenachweis des Hundehalters (Hundeführerschein) kann gefordert werden, ist aber nicht in allen Bundesländern obligatorisch. Vermieter in Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen können dies jedoch deutlich leichter fordern.
Katzen, Voegel und Aquarien: Die unterschaetzte Grauzone
Während Hunde oft reguliert werden, existiert bei Katzen und anderen Haustieren häufig rechtliche Unsicherheit. Katzen sind nicht ausdrücklich in der Kleintier-Definition enthalten, gelten aber in der Praxis als zulässig, wenn sie in der Wohnung gehalten werden (nicht verwilderter Bestand im Freien).
Vögel in Käfigen müssen erlaubt sein, aber: Ein Papagei, der täglich mehrere Stunden kreischend frei fliegt, kann zu Lärmbelastigung führen. Dokumentiere Beschwerde von Nachbarn schriftlich, um später Handlungsfähigkeit nachzuweisen.
Aquarien sind unproblematisch – allerdings solltest du darauf hinweisen, dass der Mieter für Wasserschäden durch Lecks haftet. Dies ist kein Grund für ein Verbot, aber ein wichtiger Punkt für das Übergabeprotokoll.
Praktischer Tipp: Formuliere deine Haustierklausel nicht negativ („Haustiere verboten"), sondern positiv: „Kleine Haustiere in handelsüblichen Behältnissen sind gestattet. Hunde bedürfen der vorherigen Genehmigung unter folgenden Voraussetzungen…" So vermeidest du rechtliche Anfechtungen und wirkst weniger restriktiv auf potenzielle Mieter.
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Darf ich Haustiere im Mietvertrag verbieten?
Ein generelles Haustierverbot im Mietvertrag ist nach aktueller BGH-Rechtsprechung unwirksam (BGH, 20.3.2013, Az. VIII ZR 168/12). Erlaubt ist jedoch:
- Verbot von gefährlichen Hunderassen (Kampfhunden)
- Erlaubnisklausel: "Haustiere nur mit Zustimmung des Vermieters"
- Verbot von Tierhaltung in Kleinwohnungen (z.B. unter 40 m²)
Praxiserprobte Klausel für den Mietvertrag
"Die Haltung von Haustieren ist nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters erlaubt. Die Zustimmung kann aus sachlichem Grund verweigert oder mit Auflagen versehen werden."
Was tun bei ungenehmigter Tierhaltung?
- Mieter schriftlich auffordern, das Tier zu entfernen
- Angemessene Frist setzen (2–4 Wochen)
- Bei Nichterfüllung: AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen → mit Kündigungsandrohung
- Im Wiederholungsfall: Ordentliche Kündigung möglich
