Das ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen →-Verwaltung – enthält Rücklagen, Betriebskosten und Verwaltungshonorar.">HausgeldMonatliche Zahlung an die WEG-Verwaltung – enthält Rücklagen, Betriebskosten und Verwaltungshonorar.Weiterlesen → ist die monatliche Vorauszahlung jedes Wohnungseigentümers für Gemeinschaftskosten. Eine Erhöhung ist manchmal unvermeidbar — aber es gibt klare Regeln, wann und wie das passiert.
Was ist das Hausgeld?
Das Hausgeld deckt:
- Verwaltungsgebühren
- Instandhaltungsrücklage
- Versicherungsprämien (Wohngebäude, Haftpflicht)
- Hauswart und Gartenpflege
- Allgemeinstrom und Wasser
- Sonstige BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → der WEG
Wann steigt das Hausgeld?
- Steigende Energiepreise (Allgemeinstrom, Heizung)
- Höhere Versicherungsprämien
- Gestiegene Verwaltungsgebühren
- Erhöhung der InstandhaltungsrücklageRücklage für zukünftige Reparaturen – empfohlen: 1-2 €/m²/Monat zurücklegen.Weiterlesen → (sinnvoll bei altem Gebäude)
- Beschluss über neue Dauerleistungen (Concierge, Sicherheitsdienst)
Wie wird das Hausgeld erhöht?
Der WEG-Verwalter schlägt im neuen Wirtschaftsplan höhere Vorauszahlungen vor. Die Eigentümerversammlung beschließt mit einfacher Mehrheit den Wirtschaftsplan. Ab dem nächsten Monat gilt das neue Hausgeld.
Was tun als Eigentümer gegen überhöhtes Hausgeld?
- Wirtschaftsplan im Detail prüfen: Welche Positionen sind gestiegen?
- Vergleich mit Vorjahr anfordern
- Gegen Wirtschaftsplan stimmen (ändert nichts, wenn Mehrheit dagegen)
- Anfechtungsklage gegen den Beschluss (Frist: 1 Monat)
- Neue Verwaltung beauftragen bei dauerhaft überhöhten Kosten
Hausgeld als Vermieter: Auswirkung auf Rendite
Das Hausgeld mindert die Nettomietrendite direkt. Als Vermieter: Hausgeld-Entwicklung der letzten 5 Jahre vor Kauf prüfen. Instandhaltungsrücklage: Je niedriger, desto höher das Risiko von Sonderumlagen.
Fazit
Hausgeld-Erhöhung über den Wirtschaftsplan. Als Eigentümer: aktiv mitbestimmen, Kosten hinterfragen und Wirtschaftsplan jährlich analysieren. Als Vermieter: Hausgeld bei Renditekalkulation immer einrechnen.
Wann darf das Hausgeld erhöht werden?
Das Hausgeld wird durch den von der Eigentümerversammlung beschlossenen Wirtschaftsplan festgelegt. Eine Erhöhung ist möglich wenn die laufenden Kosten gestiegen sind oder eine Instandhaltungsrücklage aufgebaut werden soll.
Häufige Ursachen für Hausgeld-Erhöhungen
| Kostenblock | Typische Erhöhung p.a. |
|---|---|
| Energiekosten (Heizung, Strom Allgemein) | +10–30% |
| Gebäudeversicherung | +5–20% |
| Verwaltervergütung | +3–8% |
| Instandhaltungsrücklage (aufgebaut) | +variabel |
| Hausmeisterservice | +3–10% |
Auswirkung auf Vermieter
- Umlagefähiger Teil (Betriebskosten) → Anpassung der NK-Vorauszahlung an Mieter
- Nicht-umlagefähiger Teil (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage) → trägst du selbst
- Wirtschaftsplan prüfen: Sind alle Kostenpositionen nachvollziehbar?
- Jährliche NK-Abrechnung gegenüber Mieter anpassen
Checkliste: Hausgeld-Erhöhung erhalten
- Wirtschaftsplan-Beschluss prüfen — einfache Mehrheit ausreichend?
- Kostensteigerungen belegt? (Heizkostenabrechnung, Versicherungsnachweis)
- Umlagefähige vs. nicht-umlagefähige Kosten aufteilen
- NK-Vorauszahlung Mieter rechtzeitig anpassen (mind. 3 Monate Vorlauf)
- Liquiditätsplanung aktualisieren
Hausgelderhöhung nach WEG-Gesetz: Die rechtlichen Grenzen
Eine Hausgelderhöhung unterliegt in Deutschland strikten rechtlichen Vorgaben. Nach § 28 Abs. 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) muss die Verwaltung oder der Verwalter die Eigentümer schriftlich über eine geplante Erhöhung informieren – mindestens einen Monat vor dem Stichtag. Diese Frist ist nicht verhandelbar und gilt auch bei dringenden Fällen wie plötzlich gestiegenen Versicherungsprämien.
Besonders wichtig: Eine Hausgelderhöhung muss durch tatsächliche Kostenerstattungen begründet sein. Der Verwalter darf nicht einfach willkürlich erhöhen. Typische Fehler entstehen, wenn:
- Die Instandhaltungsrücklage überproportional angehoben wird, ohne dass konkrete Sanierunungen geplant sind
- Verwaltungsgebühren angepasst werden, ohne dass die Verwaltungsarbeit tatsächlich gestiegen ist
- Kostensteigerungen nicht anhand von Kostenvoranschlägen oder Versicherungspolizen belegt werden
Expertenrat: Vermieter sollten als Wohnungseigentümer jede Hausgelderhöhung kritisch prüfen und bei der nächsten Eigentümerversammlung nachfragen, welche Kosten konkret gestiegen sind. Undurchsichtige Erhöhungen können vor Gericht angefochten werden.
Rücklage versus laufende Kosten: Die richtige Aufteilung
Eine häufige Streitquelle ist die Frage, wie viel Geld in die Instandhaltungsrücklage fließen sollte. Hier gilt: Nach § 16a WEG muss die Rücklage mindestens 75 Prozent des Wertes darstellen, der sich aus der Gesamtkostensumme der letzten vier Jahre geteilt durch 40 ergibt. Das heißt konkret – bei einer durchschnittlichen Jahressumme von 20.000 Euro benötigt das Haus eine Rücklage von etwa 750 Euro pro Monat.
Viele Verwalter nutzen jedoch die Staffellösung, um die Rücklage graduell anzuheben – besonders bei älteren Gebäuden, bei denen die Rücklage bislang zu niedrig ausfiel. Das ist rechtens, muss aber transparent kommuniziert werden. Typische Beispiele:
- Jahr 1-2: Erhöhung um 20 Euro/Monat
- Jahr 3-4: Weitere 15 Euro/Monat
- Ab Jahr 5: Vollständige Rücklagenquote erreicht
Für Vermieter bedeutet das: Eine Hausgelderhöhung, die ausschließlich dem Rücklagenaufbau dient, ist nicht unmittelbar kostenverursachend – sondern eine notwendige Vorsorge. Diese Erhöhungen sind oft kalkulierbar und sollten langfristig sogar zu stabileren Hausgeldquoten führen.
Hausgelderhöhung umlegen: Das müssen Vermieter wissen
Als Vermieter können Sie eine Hausgelderhöhung nicht einfach an Ihre Mieter weitergeben. Hier greift das Bestandsschutzprinzip. Nur bestimmte Betriebskostenarten dürfen nach § 556 Abs. 3 BGB auf den Mieter umgelegt werden:
- Allgemeinstrom und Wasser
- Müllwirtschaft
- Straßenreinigung
- Winterdienste
- NICHT: Verwaltungsgebühren oder Rücklagensteigerungen
Beispielrechnung: Steigt das Hausgeld von 400 auf 450 Euro, weil die Versicherung 30 Euro mehr kostet und die Instandhaltungsrücklage
