Das Gebäudeenergiegesetz (GEGGebäudeenergiegesetz – regelt Energieeffizienzanforderungen für Gebäude in Deutschland.Weiterlesen →) in der Fassung 2024 setzt neue Rahmenbedingungen für Gasheizungen in Mietshäusern. Wer auf eine neue Heizung umrüsten muss, sollte die Schritte kennen.
Was sagt das GEG 2024?
Neue Heizungsanlagen müssen seit 2024 zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für bestehende Gasheizungen gilt:
- Bestandsschutz bis zu 30 Jahre Betriebsdauer (Heizung älter als von 1994 → sofortiger Handlungsbedarf spätestens bei Austausch)
- Bei Defekt einer alten Gasheizung: Übergangsfristen für Reparatur / vorübergehenden Ersatz
- Pflicht zur Umrüstung auf erneuerbare Energien bei Neuinstallation
Wann muss die Gasheizung raus?
- Bei Neuinstallation oder vollständigem Austausch: sofort 65-%-Regel
- Bei Defekt und Reparatur: Übergangsfrist bis zu 3 Jahre möglich
- Kommunale Wärmeplanung: Bis Ende 2026 sollen alle Kommunen über 100.000 Einwohner eine Wärmeplanung vorlegen — das beeinflusst die Optionen
Alternativen zur Gasheizung
- Wärmepumpe (Luft/Wasser, Sole/Wasser)
- Fernwärme (wenn verfügbar)
- Pelletheizung
- Hybrid-System (Gas + WärmepumpeModernes Heizsystem – ab 2024 Pflicht bei Neuinstallation zu 65% erneuerbar, gefördert bis 70%.Weiterlesen →)
- Solarthermie + Wärmepumpe
Kosten und Förderung
BEG-Förderung (Bundesförderung Effiziente Gebäude): Basisförderung 30 %, Klimageschwindigkeitsbonus +20 % beim vorzeitigen Austausch einer Öl- oder Gasheizung. Antrag vor Auftragsvergabe beim BAFA stellen.
Mieterinformation: Was ist Pflicht?
Mindestens 3 Monate vor Baubeginn schriftlich informieren. Inhalt: Maßnahme, Dauer, geplante MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → durch Modernisierungsumlage (8 % der Kosten nach Förderabzug, max. 3 €/m²/Monat in 6 Jahren).
Fazit
Wer eine alte Gasheizung hat, sollte jetzt planen: Energieberater beauftragen, kommunale Wärmeplanung abwarten, Förderantrag vorbereiten. Früh handeln spart Geld und Zeitdruck.
Kostenumlageverbot und die Grenzen der Mietererhoehung
Eine häufige Fehlannahme bei Vermietern: Die Kosten für den Heizungstausch einfach auf die Miete umzulegen. Das Gebäudeenergiegesetz erlaubt dies nur in streng definierten Fällen. Nach § 559 BGB können Modernisierungskosten tatsächlich zu einer Mieterhöhung führen – aber nur um maximal 8 Prozent der Jahresmiete pro Jahr. Ein Beispiel: Bei einer monatlichen Miete von 500 Euro darf die Erhöhung nicht mehr als 40 Euro pro Monat betragen.
Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen →. Der bloße Ersatz einer defekten Gasheizung durch eine identische Gasheizung gilt als Instandhaltung und ist nicht umlagefähig. Erst wenn Sie zu einer erneuerbaren Heizungsanlage wechseln, handelt es sich um eine Modernisierung, die unter bestimmten Bedingungen umgelegt werden kann. Sie müssen jedoch den Mietern eine Ankündigungsfrist von mindestens drei Monaten gewähren und die geplante Maßnahme schriftlich mitteilen.
Zusätzlich können Mieter Härtefalleinwände erheben. Ein Mieter kann eine Mieterhöhung verweigern, wenn diese zu wirtschaftlichen Unzumutbarkeiten führt (z.B. wenn die Bruttomiete über 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens steigt). Dies ist besonders bei älteren Mietshäusern mit vielen langjährigen Mietern relevant und kann zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen.
Foerderung nutzen: KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen → und BAFA-Zuschüsse richtig einsetzen
Der Staat unterstützt den Heizungswechsel durch erhebliche Förderprogramme. Die KfW-Bank bietet über das Programm „Klimafreundliches Bauen und Sanieren" Zuschüsse von bis zu 70 Prozent der Investitionskosten bei Wärmepumpen oder Biomasse-Heizungen. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gewährt Zuschüsse von 25 bis 45 Prozent – je nach Art der erneuerbaren Energiequelle und dem Lebensalter des Gebäudes.
Wichtig: Die Förderung muss VOR Beauftragung der Arbeiten beantragt werden. Ein typischer Fehler ist, erst nach Vertragsabschluss mit einem Handwerker die Förderung zu beantragen – dann verfällt der Anspruch. Besonders vorteilhaft sind die erhöhten Zuschüsse für Gebäude mit Baualter vor 1985. Hier können Eigentümer bei einer Wärmepumpen-Installation mit 45 Prozent Förderung rechnen, bei anderen erneuerbaren Systemen mit bis zu 70 Prozent.
Ein weiterer Vorteil: Manche Förderungen sind an die Inanspruchnahme energetischer Sanierungsberatung gekoppelt. Diese Energieberater helfen auch bei der optimalen Auslegung der neuen Heizanlage und können oft weitere Optimierungspotenziale aufdecken – was langfristig BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → spart und die Nebenkosten für Mieter senkt.
Praktische Checkliste für die Umruestung ohne rechtliche Risiken
- Baualter der Heizung prüfen: Ist die Gasheizung älter als 30 Jahre? Dann muss schnell gehandelt werden – spätestens bei Defekten.
- Energieberater beauftragen: Ein unabhängiger Energieberater (Liste unter www.energie-effizienz-experten.de) erstellt ein verbindliches Sanierungskonzept und sichert höhere Förderquoten.
- Förderantrag stellen: Vor der Beauftragung eines Handwerkers KfW oder BAFA kontaktieren und Förderzusage einholen.
- Mieterschreiben aufset
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