Viele Vermieter von Ferienwohnungen nutzen das Objekt auch selbst – am Meer im Sommer, in den Bergen im Winter. Das ist völlig legitim, hat aber steuerliche Konsequenzen: Werbungskosten dürfen nur anteilig abgezogen werden. Und dieser Anteil muss korrekt ermittelt werden.
Das Grundprinzip: Aufteilung nach Nutzungstagen
Das Finanzamt teilt Werbungskosten (Zinsen, AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →, BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen →) auf in:
- Vermietungsanteil: Tage mit Gästen → voll abzugsfähig
- Eigennutzungsanteil: Selbst genutzte Tage → nicht abzugsfähig
- Leerstandstage: Hier entscheidet das Gericht – je nach Methodik
Drei Methoden für Leerstandstage
Methode 1: LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → zur Vermietung zurechnen
Zulässig, wenn Leerstand objektiv auf fehlende Buchungen zurückzuführen ist (aktiv vermarktet, keine Buchungen). Vorteilhaft für den Vermieter, muss aber nachgewiesen werden.
Methode 2: Zeitanteilig aufteilen
Vermietungstage + Eigennutzungstage bilden Nenner, Leerstand wird proportional aufgeteilt. Mittelweg.
Methode 3: Schätzung nach Auslastung
Wird vom Finanzamt verwendet, wenn keine genaue Dokumentation vorliegt. Immer zum Nachteil des Vermieters.
Dokumentationspflichten: Was du führen musst
- ☑ Belegungskalender: Jede Nacht eindeutig Gast/Leerstand/Eigennutzung zuordnen
- ☑ Buchungsbestätigungen: Alle AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen →/Booking-Buchungsbelege aufbewahren
- ☑ Eigennutzungsprotokoll: Schriftlich festhalten: "01.–07. August: EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen → Familie Müller"
- ☑ Reinigungsrechnungen: Belegen Wechsel zwischen Gast und Eigennutzung
Beispielberechnung: Aufteilung Werbungskosten
| Nutzungsart | Tage | Anteil |
|---|---|---|
| Vermietung | 210 | 57,5 % |
| Eigennutzung | 30 | 8,2 % |
| Leerstand (aktivem Angebot) | 125 | 34,2 % |
Bei Methode 1 (Leerstand zu Vermietung): 335/365 = 91,8 % abzugsfähig.
Bei Zeitanteil: 210/365 = 57,5 % abzugsfähig.
Differenz bei 20.000 € Werbungskosten: 6.860 € steuerlicher Mehrabzug bei Methode 1.
Liebhaberei-Risiko vermeiden
Das Finanzamt erkennt Werbungskosten nicht an, wenn es "Liebhaberei" vermutet – d.h. du machst dauerhaft Verluste ohne Absicht, irgendwann Gewinn zu erzielen. Bei hohem Eigennutzungsanteil besonders gefährdet.
- ☑ Totalüberschussprognose über 30 Jahre erstellen lassen (Steuerberater)
- ☑ Eigennutzungsanteil dokumentieren und unter 50 % halten
- ☑ Aktive Vermarktung nachweisen
Mehr Steuerinfos: Liebhaberei – wenn das Finanzamt nicht anerkennt | Anlage V richtig ausfüllen
Eigennutzung korrekt dokumentieren: Das Fahrtenbuch-Prinzip für Ferienwohnungen
Die häufigste Fehlerquelle bei der Eigenverbrauch-Dokumentation ist die ungenaue oder gar fehlende Aufzeichnung. Das Finanzamt akzeptiert Schätzungen nicht – es braucht Fakten. Führen Sie deshalb konsequent ein Eigennutzungs-Belegbuch, ähnlich einem Fahrtenbuch für Pkw.
Dokumentieren Sie für jeden Eigennutzungstag:
- Anreise- und Abreisedatum (nicht nur „Juli bis August")
- Anzahl der Personen im Haushalt während des Aufenthalts
- Grund der Nutzung (Urlaub, Wartung, sonstige Gründe)
- Fotografie oder Scan der Einträge in Ihrem Kalender/System
Wichtig: Auch Tage zur Reinigung, Wartung oder Reparatur gelten nicht als Vermietungstage. Sie zählen zur Eigennutzung – es sei denn, ein professioneller Reinigungsservice ist tätig. Dann handelt es sich um reine Betriebskosten, nicht um Nutzungstage.
Die Zweitnutzung richtig versteuern: Wann wird es kompliziert?
§ 1 Abs. 3 AStG und die Einkommensteuer-Richtlinien definieren klar: Eigennutzung und gewerbliche Vermietung schließen sich teilweise aus. Problematisch wird es, wenn Vermieter versuchen, Eigennutzung zu verschleiern oder zu unterschätzen.
Typischer Fehler: „Wir waren nur 10 Tage dort" – ohne diese Tage aufzuzeichnen. Bei einer Betriebsprüfung prüft das Finanzamt Kreditkartenabrechnungen, Stromrechnungen und Nachbaraussagen. Eine Ferienwohnung, die im Juli von Ihnen bewohnt wurde, wird kaum Stromkosten für 20 Gäste haben.
Besonders streng wird es beim Neubau oder Kauf. In den ersten 10 Jahren gelten verschärfte Regeln (§ 21 Abs. 2 EStG). Eigennutzung in dieser Phase kann sogar dazu führen, dass die Objekt-Einstufung als „Betriebsstätte" fragwürdig wird. Das bedeutet: Plötzlich können Werbungskosten gar nicht mehr vollständig abgezogen werden.
Praktische Dokumentation: Muster und Systeme für Vermietungsmanagement
Digitale Lösungen sind kein Luxus, sondern notwendig. Gängige Buchungssysteme wie Airbnb oder Booking.com dokumentieren Mietphasen automatisch. Für Eigennutzung brauchen Sie zusätzlich:
- Excel-Liste oder Software: Tabellarische Übersicht mit Datum, Tagestyp (Vermietung/Eigennutzung/Wartung), Notizen
- Fotodokumente: Fotos vom Ankunftstag und Abreisetag als Zeitstempel-Beweis
- Nebenkosten-Vergleich: Speichern Sie Wasser-, Strom- und Gasabrechnungen. Hohe Verbrauchsspitzen zeigen Eigennutzung, minimale Verbräuche deuten auf Leerstand hin
- Kalender mit Vermerk: Nutzen Sie Ihren privaten Kalender (digital oder papieren), um Eigennutzung zu notieren – notfalls rückwirkend dokumentierbar
Besonderheit: Mehrere Immobilien erhöhen den Verwaltungsaufwand. Halten Sie für jede Ferienwohnung ein separates Belegbuch, da die Quoten unterschiedlich sein können. Eine Immobilie kann 60 % vermietungsintensiv sein, eine andere nur 35 %.
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