Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Wer eine Ferienwohnung vermietet, bewegt sich schnell in einer Grauzone zwischen privater Vermietung und gewerblicher Tätigkeit. Die Unterscheidung ist steuerlich bedeutsam: Private Vermietung → Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen → (Einkünfte aus Vermietung). Gewerbe → Gewerbeanmeldung, Gewerbesteuer, u.U. Umsatzsteuer.
Private Vermietung vs. gewerbliche Vermietung
Die Vermietung einer Ferienwohnung ist grundsätzlich private Vermietung — auch wenn du sie regelmäßig und über Plattformen wie AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen → oder Booking.com vermietest.
Sie wird gewerblich, wenn du hotel-ähnliche Zusatzleistungen anbietest:
- Täglicher Reinigungsservice
- Frühstück oder Verpflegung
- Empfang/Rezeption (persönlich oder automatisiert)
- Concierge-Service
- Ausflugsvermittlung gegen Provision
Wer nur die Wohnung mit Ausstattung vermietet (Endreinigung, Bettwäsche, Schlüsselübergabe) und nichts darüber hinaus tut, ist in der Regel privat — nicht gewerblich.
Die Gewerbesteuer: Wann sie anfällt
Gewerbesteuer fällt an, wenn du gewerblich tätig bist und den Freibetrag von 24.500 € Gewerbeertrag im Jahr übersteigst. Bei kleinen Ferienwohnungen ist das selten der Fall.
Aber: Die Einstufung als Gewerbe hat bereits Konsequenzen, bevor der Freibetrag überschritten wird:
- Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt erforderlich
- IHK-Mitgliedschaft (und ggf. Mindestbeiträge)
- Bilanzpflicht ab bestimmten Umsätzen
Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen
Normale Langzeit-Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei. Kurzzeitvermietung (Ferienwohnung) hingegen unterliegt der Umsatzsteuer — aber nur wenn du die Kleinunternehmergrenze überschreitest.
Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG)
- Umsatz im Vorjahr unter 22.000 € → Kleinunternehmer → keine Umsatzsteuer
- Umsatz im laufenden Jahr voraussichtlich unter 50.000 € → ebenfalls möglich
- Über diesen Grenzen: 7% Umsatzsteuer auf Beherbergungsleistungen (ohne Frühstück)
Mehrere Ferienwohnungen: Wann wird es Gewerbebetrieb?
Die Finanzverwaltung und Gerichte schauen bei der Gewerbe-Abgrenzung auf Gesamtbild:
- Anzahl der Objekte (mehr als 3–5 Wohnungen deutet auf Gewerblichkeit)
- Umfang der Organisation (eigenes Büro, Mitarbeiter)
- Zusatzleistungen (s.o.)
- Häufigkeit der Vermietungswechsel
Bei 1–2 Ferienwohnungen ohne Zusatzleistungen: Mit hoher Wahrscheinlichkeit private Vermietung. Bei 5+ Wohnungen oder professionellem Betrieb: Beratung beim Steuerberater notwendig.
Kurtaxe und Tourismusabgabe
In vielen Urlaubsregionen und Kurorten ist der Vermieter verpflichtet, eine Kurtaxe oder Tourismusabgabe pro Übernachtungsgast zu erheben und abzuführen. Diese Pflicht gilt unabhängig davon, ob du gewerblich oder privat vermietest.
Praxis-Empfehlung
Halte bei der Ferienwohnungsvermietung folgende Linie:
- Nur Unterkunft vermieten — keine hotel-ähnlichen Extras
- Endreinigung und Bettwäsche sind Standard — kein Problem
- Umsatz unter 22.000 €/Jahr → Kleinunternehmer nutzen, keine USt
- Ab 2–3 Ferienwohnungen: Steuerberater konsultieren
So bleibst du als privater Vermieter eingestuft und vermeidest Gewerbesteuer und IHK-Pflichtmitgliedschaft.
Weiterführende Artikel
- Social Media für Vermieter: Wie Instagram, Facebook und TikTok beim Vermieten helfen
- Immobilien-PortfolioGesamtheit aller Immobilien eines Investors – Diversifizierung über Städte und Typen empfohlen.Weiterlesen → aufbauen: Strategie für Vermieter, die wachsen wollen
- Wohnung renovieren vor Vermietung: Kosten, Planung und was wirklich nötig ist
