Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) schützt die Gesundheit aller Wassernutzer. Für Vermieter von Mehrfamilienhäusern bedeutet sie konkrete Pflichten, die bei Verletzung teuer werden können.
Welche Pflichten hat der Vermieter?
- Regelmäßige Untersuchung auf Legionellen (alle 3 Jahre bei Großanlagen)
- Bleirohre aus der Trinkwasserinstallation entfernen (seit 2013 Pflicht bei Neuvermietung)
- Trinkwassererwärmer auf mindestens 60 °C betreiben (Legionellenprophylaxe)
- Systemtrennung zwischen Trinkwasser und anderen Leitungen sicherstellen
- Befunde dem Gesundheitsamt melden
Bleirohre: Sanierungspflicht
Seit dem 12. Januar 2013 müssen bei einer Neuvermietung alle bleiführenden Rohre ersetzt werden. Wer eine Wohnung neu vermietet und noch Bleirohre hat, handelt ordnungswidrig. Kosten für Bleirohrsanierung: 2.000–10.000 € je nach Umfang.
Warmwassertemperatur: Warum 60 °C?
Legionellen sterben bei Temperaturen über 60 °C ab. Warmwasseranlagen müssen daher im Speicher mindestens 60 °C halten. An der Entnahmestelle darf die Temperatur nach 30 Sekunden Ablaufzeit nicht unter 55 °C fallen.
Welche Strafen drohen bei Verstößen?
- Ordnungswidrigkeiten: Bußgelder bis 25.000 € möglich
- Schadensersatzansprüche: Wenn Mieter durch mangelhafte Wasserqualität erkranken
- Strafrecht: Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz
Umlage der Prüfkosten
Kosten für vorgeschriebene Trinkwasseruntersuchungen können als BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → umgelegt werden (§ 2 BetrKV). Voraussetzung: Im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → explizit vereinbart.
Fazit
Trinkwasserverordnung ist kein Papiertiger. Regelmäßige Prüfungen, korrekte Wassertemperatur, keine Bleirohre — diese drei Punkte sind das Minimum für jeden Vermieter eines Mehrfamilienhauses.
Legionellenprüfung: Kosten, Fristen und häufige Vermieter-Fehler
Die Legionellenprüfung ist für Vermieter keine optionale Maßnahme, sondern eine zwingende Pflicht gemäß § 14 Abs. 3 TrinkwV. Bei Großanlagen mit mehr als 400 Litern Speichervolumen oder Rohrleitungen über 3 Liter muss die Untersuchung alle drei Jahre durch ein akkreditiertes Labor erfolgen. Die Kosten liegen typischerweise zwischen 300 und 800 Euro pro Prüfung – ein überschaubarer Betrag gegenüber den Bußgeldern von bis zu 25.000 Euro bei Verstößen.
Ein häufiger Fehler von Vermietern ist die Annahme, dass eine regelmäßige Wartung der Heizanlage die Legionellenprüfung ersetzt. Das ist falsch. Ein Heizungstechniker führt keine Wasserprobenentnahme durch und kann keine laboranalytische Befunderstellung vornehmen. Vermieter müssen die Prüfung dokumentieren und die Ergebnisse mindestens zehn Jahre aufbewahren – auch wenn keine Mängel festgestellt wurden.
Ein praktischer Tipp: Planen Sie die Legionellenprüfung zeitlich so, dass Sie die Ergebnisse vor der nächsten Mieterwechsel-Periode vorliegen haben. So vermeiden Sie unnötige Verzögerungen beim Wohnungswechsel und können potenziellen neuen Mietern im besten Fall ein positives Testergebnis vorweisen.
Bleibelastung in Trinkwasserleitungen: Sanierungspflichten für alte Häuser
Wer ein ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen → mit Bleirohren in der Trinkwasserinstallation besitzt, muss handeln – zumindest bei Neuvermietungen. Seit 2013 schreibt die TrinkwV vor, dass bei Neuvermietungen oder Wiedervermietungen bleihaltige Rohre entfernt sein müssen. Dies ist in § 17 Abs. 2 TrinkwV explizit geregelt.
Besitzer älterer Liegenschaften, insbesondere von Häusern vor 1970, sollten ihre Wasserinstallationen prüfen lassen. Typischerweise finden sich Bleirohre in folgenden Situationen:
- Verbindungsleitungen vom Wasserzähler zur Wohnung
- Einzelne Rohrstrecken im Mauerwerk älterer Altbauten
- Provisorische Reparaturen aus früheren Jahrzehnten
Die Sanierungskosten für ein Einfamilienhaus liegen zwischen 1.500 und 3.500 Euro, für Mehrfamilienhäuser erheblich höher. Allerdings: Diese Kosten können zum Teil als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Der Staat fördert solche Maßnahmen teilweise durch die KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen →-Bankengruppe mit Krediten und Zuschüssen für energetische Sanierungen, die oft auch eine Wasserleitungssanierung einschließen.
Dokumentation und Haftung: Was Vermieter aufbewahren müssen
Die TrinkwV verpflichtet Vermieter nicht nur zur Prüfung, sondern auch zur lückenlosen Dokumentation. Alle Untersuchungsergebnisse, Wartungsberichte und Sanierungsmaßnahmen müssen mindestens zehn Jahre aufbewahrt werden (§ 16 Abs. 4 TrinkwV). Dies gilt auch für negative Ergebnisse – also Prüfungen, bei denen nichts beanstandet wurde.
Bei Mietstreitigkeiten oder Schadensersatzforderungen wegen Legionelleninfektionen kann fehlende Dokumentation zu Beweislastverlagerungen führen. Wer nicht nachweisen kann, dass eine Prüfung stattgefunden hat, wird schnell in die Position des Schuldigen gedrängt – auch wenn die Anlage tatsächlich sauber ist.
Best Practice: Digitalisieren Sie alle Dokumente und speichern Sie diese redund
