Veraltete Elektroinstallationen verursachen Brände, Kurzschlüsse und Schäden. Für Vermieter ist die regelmäßige Prüfung der Elektrik nicht nur sinnvoll — in vielen Fällen ist sie Pflicht.
Rechtliche Grundlage
Die DIN VDE 0100-600 und die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) regeln Prüfanforderungen. Für Wohngebäude gilt:
- Prüfung nach Neuinstallation oder größerer Änderung
- Wiederkehrende Prüfung: Empfehlung alle 4 Jahre (VDE), je nach Nutzung
- Bei Mieterwechsel oder nach einem Schaden: sofortige Überprüfung empfohlen
Wann ist die Elektrik definitiv zu prüfen?
- Gebäude älter als 30 Jahre und nie geprüft
- Sicherungskasten noch mit alten Schmelzsicherungen
- Häufige Kurzschlüsse oder FI-Auslösungen
- Wohnung wurde renoviert oder umgebaut
- Nach einem Brand oder Wasserschaden
Was prüft ein Elektrofachbetrieb?
- Schutzleiter-Kontinuität
- Isolationswiderstand
- Funktion der FI-Schutzschalter
- Zustand der Schalter, Steckdosen und Leitungen
- Übereinstimmung mit gültigen Normen
Kosten der Elektroprüfung
| Maßnahme | Kosten (ca.) |
|---|---|
| E-Check für eine Wohnung (60 m²) | 100–200 € |
| E-Check für ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen → (6 WE) | 500–1.200 € |
| Sicherungskasten modernisieren | 800–2.000 € |
Haftung bei Elektrik-Mängeln
Wenn ein Brand durch bekannte und nicht behobene Elektrikmängel entsteht, haftet der Vermieter. Die WohngebäudeversicherungPflichtversicherung für Vermieter – schützt das Gebäude vor Feuer, Wasser, Sturm und Hagel.Weiterlesen → kann Leistungen kürzen oder verweigern, wenn grobe Fahrlässigkeit nachgewiesen wird.
Fazit
E-Check bei Altbauten dringend empfohlen — alle 4 Jahre oder nach Auffälligkeiten. Dokumentation der Prüfung aufbewahren. Mängel sofort beheben. Haftungsrisiko durch regelmäßige Prüfung minimal halten.
Haftung bei Schäden: Was BGB und Versicherung regeln
Vermieter haften nach BGB §535 Abs. 1 für die Verkehrssicherungspflicht der Mietsache. Das bedeutet konkret: Wer eine veraltete oder fehlerhafte Elektroinstallation ignoriert und es kommt zu einem Brand oder Stromschlag, kann persönlich haftbar gemacht werden – auch wenn der Mieter den Schaden verursacht hat.
Die Haftungsrisiken sind erheblich:
- Sachschäden am Gebäude (Brände kosten schnell 50.000–200.000 Euro)
- Personenschäden bei Mietern oder Dritten (unbegrenzte Haftung)
- Regress durch Versicherungen bei fahrlässiger Unterlassung der Prüfung
Wichtig: Viele Gebäudeversicherungen leisten nicht, wenn nachgewiesen wird, dass Prüfungen unterlassen wurden. Eine dokumentierte Elektroprüfung alle 4 Jahre schützt Sie rechtlich und sichert den Versicherungsschutz ab. Ein Elektrofachbetrieb stellt Ihnen dafür ein Prüfprotokoll aus – diese Unterlagen sollten Sie mindestens 10 Jahre aufbewahren.
Typische Elektromängel in älteren Mietwohnungen
Besonders bei Häusern vor 1990 finden sich regelmäßig gefährliche Zustände. Der Gutachter prüft gezielt auf:
- Unzureichende Erdung – alte Häuser haben oft noch Zwei-Draht-Systeme statt moderner Schutzleiter
- Veraltete Sicherungen – Schmelzsicherungen statt modernen FI-Schutzschaltern
- Zu wenige Steckdosen – führt zu unsicheren Mehrfachsteckdosen und Überlastung
- Beschädigte Leitungen hinter Tapeten – Mäuse, Feuchte oder Renovierungsarbeiten greifen isolierte Kabel an
- Fehlende RCD-Schutzvorrichtungen – besonders in Feuchträumen (Bad, Küche) oft nicht vorhanden
Ein häufiger Fehler: Vermieter nehmen die Selbstaussage des Mieters zur Kenntnis („Alles okay hier"). Das reicht nicht. Die Verkehrssicherungspflicht ist nicht delegierbar – eine professionelle Prüfung ist Ihre Pflicht, nicht die des Mieters. Planen Sie einen Mieterwechsel, sollte die Elektroprüfung vor dem neuen Mieter erfolgen.
Prüfumfang und Kosten: Was Sie einplanen sollten
Die Kosten für eine Elektroprüfung (Wiederholungsprüfung nach DIN VDE 0105-100) liegen in Deutschland zwischen 200–400 Euro pro Wohnung. Eine Neuprüfung nach Sanierung kostet das Doppelte bis Dreifache. Diese Investition ist rechtlich notwendig und betriebswirtschaftlich sinnvoll.
Der Prüfumfang umfasst:
- Sichtprüfung aller Leitungen, Steckdosen und Schalter
- Messung der Schutzleiterwiderstände und Isolationswiderstände
- Funktionsprüfung von Fehlerstromschutzschaltern (RCD-Test)
- Prüfung der Erdungsanlage
- Kontrolle der Sicherungen und Leitungsquerschnitte
Tipp: Beauftragen Sie immer einen zugelassenen Elektrofachbetrieb – nicht jeden Handwerker. Der Prüfer muss nach DIN VDE 0100-600 zertifiziert sein. Nutzen Sie die Prüfung auch für Optimierungsvorschläge:
