Warum schnelles Handeln bei Mietrückstand entscheidend ist
Jeder Monat, den du wartest, kostet dich Geld und schwächt deine Rechtsposition. Der häufigste Fehler von Vermietern: Warten, hoffen, noch mal warten. Dabei laufen die Zinsen auf den Rückstand auf, die Schulden häufen sich, und die Erfolgsaussichten einer RäumungsklageGerichtliches Verfahren um Mieter zur Herausgabe der Wohnung zu zwingen – dauert 6-18 Monate.Weiterlesen → sinken nicht — aber das Geld ist weg.
Handele konsequent, aber korrekt. Jeder Schritt muss dokumentiert sein.
Schritt 1: 1. Monat ohne Zahlung
Die Miete ist am 3. Werktag des Monats fällig. Wenn bis zum 5. Werktag nichts eingegangen ist:
- Prüfe zuerst: Bankfehler? Überweisung auf dem Weg? Manchmal gibt es technische Verzögerungen.
- Kontaktiere den Mieter per Telefon oder SMS — freundlich, sachlich: "Mir ist aufgefallen, dass die Januarmiete noch nicht eingegangen ist. Gibt es ein Problem?"
- Schreibe nach 10 Tagen eine erste schriftliche Mahnung (per Einschreiben oder persönlich übergeben lassen)
Eine Zahlungserinnerung ist noch keine rechtliche Mahnung, aber sie dokumentiert, dass du aktiv warst.
Schritt 2: 2. Monat ohne Zahlung
Jetzt ist es ernst. Bei 2 Monatsmieten Rückstand hast du das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
- Sende eine formelle Mahnung mit Zahlungsfrist (7–14 Tage)
- Kündige fristlos — schriftlich, per Einschreiben mit Rückschein oder Boten-Übergabe mit Zeuge
- Die Kündigung muss den Rückstand genau benennen (welche Monate, welcher Betrag)
Wichtig: Auch nach fristloser Kündigung darf der Mieter noch zahlen und damit die Kündigung unwirksam machen — aber nur einmal innerhalb von 2 Jahren. Dieses "Abwendungsrecht" gilt nur wenn er die volle Schuld inklusive Zinsen innerhalb von 2 Monaten nach Klageerhebung ausgleicht.
Schritt 3: Räumungsklage einreichen
Wenn der Mieter nicht auszieht, musst du eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Das Gericht veranlasst dann die Zwangsräumung.
| Phase | Typische Dauer | Kosten |
|---|---|---|
| Klageeinreichung bis Termin | 3–6 Monate | Gerichtskosten nach Streitwert |
| Urteil bis Rechtskraft | 1–3 Monate | — |
| Gerichtsvollzieher-Termin | 2–4 Monate | 200–500 € |
| Gesamt bis Räumung | 6–18 Monate | 2.000–8.000 € |
Kaution während des Rückstands einsetzen
Die Kaution darf grundsätzlich erst nach Beendigung des Mietverhältnisses verrechnet werden. Während ein aktives Mietverhältnis läuft, kannst du die Kaution nicht einfach gegen laufende Mieten aufrechnen — auch wenn das verlockend klingt. Tue es nicht ohne Anwaltsberatung, sonst riskierst du Schadenersatzansprüche des Mieters.
Rechtsschutzversicherung: Jetzt wichtiger denn je
Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung deckt Kosten für Mahnung, Anwalt und Räumungsklage ab. Wer eine hat, kann ohne Zögern rechtlich vorgehen. Ohne Versicherung steht man vor der Frage: Lohnt sich die Klage finanziell? Mit Versicherung entfällt dieses Abwägen — ein klarer Vorteil bei schwierigen Mietern.
