Die fristlose Kündigung ist das schärfste Mittel im MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → — und zugleich eines der riskantesten. Fehler in Begründung oder Form machen sie unwirksam. Hier erkläre ich, wann und wie du sie rechtssicher einsetzt.
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB ist nur bei einem wichtigen Grund zulässig. Die häufigsten anerkannten Gründe:
1. Erheblicher Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
- Mieter ist mit 2 Monatsmieten im Rückstand, oder
- Über mehrere Monate hinweg mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand
Beispiel: Mieter zahlt im Januar und Februar keine Miete (je 800 €) → Rückstand 1.600 € = 2 Monatsmieten → fristlose Kündigung möglich.
2. Vertragswidriger Gebrauch
- Unerlaubte UntervermietungWeitervermietung durch den Hauptmieter – braucht Erlaubnis des Vermieters.Weiterlesen → trotz Abmahnung
- Erhebliche Beschädigung der Wohnung
- Nutzung der Wohnung für illegale Aktivitäten
- Dauernde schwere Belästigung der Nachbarn
3. Gefährdung der Mietsache
Wenn der Mieter die Wohnung fahrlässig gefährdet (z.B. offene Flammen, Chemikalien ohne Sicherheitsvorkehrungen) und trotz AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen → nicht ändert.
Die fristlose Kündigung: Formale Anforderungen
- Schriftform (Unterschrift des Vermieters, keine E-Mail)
- Kündigungsgrund ausführlich und konkret benennen
- Zugang nachweisen (Einwurfeinschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen)
- Sofortige Wirkung — kein Datum nötig, aber empfohlen
Besonderheit: Heilung der fristlosen Kündigung bei Zahlungsrückstand
Zahlt der Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der RäumungsklageGerichtliches Verfahren um Mieter zur Herausgabe der Wohnung zu zwingen – dauert 6-18 Monate.Weiterlesen → (nicht der Kündigung!) den vollen Rückstand, wird die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam (§ 569 Abs. 3 BGB). Die Kündigung wird "geheilt".
Das bedeutet: Selbst wenn du eine wirksame fristlose Kündigung ausgesprochen hast, kann der Mieter durch vollständige Zahlung die Räumung verhindern — aber nur einmal innerhalb von 2 Jahren.
Was wenn der Mieter trotzdem bleibt?
Wer nach einer wirksamen fristlosen Kündigung nicht auszieht, muss geräumt werden. Das Vorgehen:
Schritt 1: Räumungsklage
Klage beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung und Herausgabe. Die Klage muss die Kündigung begründen und die Weigerung des Mieters belegen.
Schritt 2: Urteil abwarten
Das Gericht prüft die Kündigung und erlässt ein Urteil. Bei wirksamer fristloser Kündigung: Urteil auf Räumung und Herausgabe. Dauer: 3–12 Monate (je nach Gericht und Auslastung).
Schritt 3: Zwangsvollstreckung (Räumung)
Mit rechtskräftigem Urteil kann ein Gerichtsvollzieher die Räumung erzwingen. Kosten: 500–3.000 € je nach Aufwand — diese Kosten trägt im Urteil üblicherweise der Mieter, du musst sie aber vorschießen.
Kosten und Zeitaufwand
| Phase | Zeitrahmen | Kosten (Schätzung) |
|---|---|---|
| Kündigung bis Klage | 1–2 Monate | Anwalt 800–1.500 € |
| Klage bis Urteil | 3–12 Monate | Gericht 300–600 € |
| Räumung | 1–3 Monate | Gerichtsvollzieher 500–2.000 € |
| Gesamt | 5–17 Monate | 1.600–4.100 € |
Tipp: Außergerichtliche Einigung oft besser
Gerichtsverfahren kosten Zeit und Geld. Oft lohnt es sich, dem Mieter einen "AufhebungsvertragEinvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses – oft schneller als Kündigung.Weiterlesen → mit Abfindung" anzubieten: Er zieht innerhalb von 4–6 Wochen aus, du zahlt ihm einen Umzugskostenzuschuss (500–2.000 €). Das ist oft günstiger als ein jahrelanges Verfahren.
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