Eine schlechte HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen → kann teuer werden: schlechte Kommunikation, verspätete Abrechnungen, überteuerte Handwerkervergabe. Wann kannst du kündigen — und wie machst du den Wechsel möglichst reibungslos?
Wann kann man die Hausverwaltung kündigen?
Der Verwaltervertrag enthält üblicherweise:
- Eine Laufzeit (oft 1–3 Jahre)
- Eine Kündigungsfrist (oft 3–6 Monate zum Jahresende)
Wichtig: Prüfe deinen Verwaltervertrag auf Laufzeit und Kündigungsfrist. Viele Vermieter übersehen, dass sich der Vertrag automatisch verlängert, wenn sie nicht rechtzeitig kündigen.
Außerordentliche Kündigung: Wann ist sie möglich?
Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen der Hausverwaltung kannst du fristlos kündigen:
- Unterschlagung von Mietergeldern
- Vorsätzlich falsche Abrechnungen
- Grobe Vernachlässigung der Verwaltungsaufgaben trotz Abmahnung
- Vertrauensbruch (z.B. Interessenkonflikt bei Handwerkervergabe)
Setze vor einer außerordentlichen Kündigung eine schriftliche AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen → mit Fristsetzung — das stärkt deine Rechtsposition, falls die Verwaltung die Kündigung anficht.
So läuft der Verwaltungswechsel ab
Phase 1: Neue Verwaltung finden (2–3 Monate vor Kündigung)
Hole Angebote von mindestens 3 Verwaltungen ein. Vergleiche:
- Leistungsumfang (was ist inklusive?)
- Monatliche Gebühr pro Wohneinheit
- Erfahrung mit ähnlichen Objekten
- Referenzen von anderen Eigentümern
- Verfügbarkeit und Reaktionszeit
Phase 2: Kündigung aussprechen
Kündigung schriftlich (Einschreiben) an die aktuelle Verwaltung. Achte auf die genaue Frist — zu spät bedeutet eine weitere Laufzeit.
Phase 3: Unterlagen übergeben lassen
Die alte Verwaltung muss alle Unterlagen herausgeben. Erstelle eine vollständige Übergabeliste:
- Mietverträge aller Mieter
- Mietkautionskonten (Nachweis über Anlage der Kautionen)
- Letzte Nebenkostenabrechnung
- Wartungsverträge und Dienstleisterverträge
- Versicherungspolicen
- Handwerker-Kontakte und laufende Aufträge
- Kontoauszüge der letzten 2 Jahre
- Schlüssel zu Gemeinschaftsbereichen
Phase 4: Mieter informieren
Schreibe alle Mieter an und informiere über den Verwaltungswechsel: Neuer Ansprechpartner, neue Kontoverbindung für Mietzahlungen, Datum des Wechsels.
Häufige Probleme beim Wechsel
Alte Verwaltung kooperiert nicht
Wenn die alte Verwaltung Unterlagen zurückhält oder die Übergabe verzögert: Setze schriftlich eine Frist. Bei Nichterfüllung: Schadensersatzklage. Im Extremfall: Anwalt einschalten.
Kautionskonten werden nicht ordnungsgemäß übergeben
Mietkautionen sind Sondervermögen des Mieters — die Verwaltung darf sie nicht einbehalten. Bestehe auf Nachweis der Anlage und direkter Übertragung auf neue Konten.
Kosten eines Verwaltungswechsels
- Neue Vertragsgebühr: 50–200 € (bei manchen Verwaltungen)
- Anwaltskosten bei Problemen: 500–2.000 €
- Zeitaufwand: 5–20 Stunden für Organisation
Der Aufwand lohnt sich, wenn die neue Verwaltung wirklich besser ist. Wer jedoch nur die Gebühr drücken will und sonst zufrieden ist: Oft ist Nachverhandeln günstiger als Wechseln.
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