Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Die Grundsteuerreform ist eine der größten Steuerreformen für Immobilieneigentümer in Deutschland. Seit dem 1. Januar 2025 gilt das neue Berechnungssystem. Was das für dich als Vermieter bedeutet, erkläre ich hier.
Warum gab es eine Reform?
Das Bundesverfassungsgericht erklärte die alte Grundsteuerberechnung 2018 für verfassungswidrig. Die alten Einheitswerte stammten aus dem Jahr 1964 (West) und 1935 (Ost) und spiegelten die realen Immobilienwerte nicht mehr wider. Die Reform war Pflicht — der Gesetzgeber hatte bis 2025 Zeit.
Wie wird die neue GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen → berechnet?
Das Bundesmodell (gilt in den meisten Bundesländern) berechnet die Grundsteuer nach diesem Schema:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
Schritt 1: Grundsteuerwert
Der Grundsteuerwert berücksichtigt:
- Bodenrichtwert des Grundstücks
- Wohnfläche der Immobilie
- Baujahr des Gebäudes
- Nettokaltmiete (statistisch ermittelt nach Region und Baujahr)
Schritt 2: Steuermesszahl
Die bundesweite Steuermesszahl beträgt für Wohngrundstücke 0,31 Promille. Für Nichtwohngrundstücke gilt 0,34 Promille.
Schritt 3: Hebesatz
Jede Gemeinde legt ihren eigenen Hebesatz fest. Dieser kann stark variieren — von unter 200% bis über 900% in manchen Großstädten.
Öffnungsklausel: Bundesländer weichen ab
Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Grundsteuermodelle eingeführt:
- Bayern: Flächenmodell — nur Grundstücks- und Gebäudefläche zählt, kein Wert
- Baden-Württemberg: Bodenwertmodell — nur der Bodenrichtwert
- Hamburg: Wohnlagemodell mit Abschlag für normale Wohnlagen
- Hessen: Flächen-Faktor-Verfahren
Was ändert sich für Vermieter?
Änderung 1: Neue Grundsteuerbescheide
Du hast neue Grundsteuerbescheide erhalten. Die Beträge können deutlich höher oder niedriger sein als vorher — je nach Lage der Immobilie. Immobilien in gefragten Lagen werden tendenziell mehr, in weniger gefragten Lagen weniger belastet.
Änderung 2: Umlagefähigkeit bleibt
Die Grundsteuer bleibt weiterhin umlagefähig. Du kannst sie in der BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.">NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → auf den Mieter umlegen — wie bisher. Die neue Höhe muss aber in der nächsten Abrechnung entsprechend angepasst werden.
Änderung 3: Vorauszahlungen anpassen
Wenn sich deine Grundsteuer erhöht hat, solltest du die monatliche Nebenkostenvorauszahlung anpassen — sonst entsteht zum Jahresende eine hohe Nachzahlung für den Mieter.
Musterschreiben: Anpassung der Vorauszahlung
Wenn du die Vorauszahlung erhöhst, informiere den Mieter formell:
"Sehr geehrte/r [Mieter], aufgrund der neuen Grundsteuerberechnung ab 2025 erhöhe ich die monatliche Nebenkostenvorauszahlung ab dem [Datum] von [alt] € auf [neu] €. Grundlage ist der neue Grundsteuerbescheid vom [Datum], der eine Erhöhung der jährlichen Grundsteuer von [alt] € auf [neu] € vorsieht."
Grundsteuer B: Was ist das überhaupt?
Es gibt drei Arten der Grundsteuer:
- Grundsteuer A: Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
- Grundsteuer B: Bebaute und bebaubare Grundstücke (das bist du als Vermieter)
- Grundsteuer C: Neu eingeführt — für unbebaute, baureife Grundstücke (soll Bauspekulation eindämmen)
Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid
Hast du einen Bescheid erhalten, der dir zu hoch erscheint? Du hast die Möglichkeit, Einspruch einzulegen. Wichtig: Die Einspruchsfrist beträgt nur 1 Monat ab Bekanntgabe des Bescheids.
Viele Eigentümer haben bereits Mustereinsprüche bei den Finanzämtern eingelegt, weil die Verfassungsmäßigkeit der neuen Berechnung noch nicht abschließend geklärt ist. Sprich mit deinem Steuerberater, ob ein Einspruch sinnvoll ist.
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