Legionellen: Pflichten für Vermieter bei Trinkwasser-Prüfung
Legionellen sind Bakterien, die in warmen Wasserleitungen wachsen können und schwere Atemwegserkrankungen verursachen. Für Vermieter gelten klare gesetzliche Pflichten. Wer sie ignoriert, riskiert Bußgelder und haftet für Gesundheitsschäden.
Was sind Legionellen?
Legionellen sind Bakterien, die in Trinkwassersystemen bei Temperaturen zwischen 25 und 45 °C optimal wachsen. Einatmen von verkeimtem Wassernebel (Dusche, Whirlpool) kann zur Legionärskrankheit führen — einer schweren Lungenentzündung mit bis zu 10 % Sterblichkeit bei Unbehandelten.
Wer muss prüfen lassen?
Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) unterscheidet:
Pflicht zur Untersuchung besteht bei:
- Wohngebäude mit mehr als 2 Wohneinheiten UND zentraler Warmwasseranlage ab 400 Liter Speichervolumen ODER mehr als 3 Liter Wasserinhalt in den Rohrleitungen zwischen Speicher und Entnahmestelle
- Gewerblich genutzten Gebäuden mit Trinkwassererwärmungsanlage (Bürogebäude, Hotels)
KEINE Pflicht bei:
- Einfamilienhäusern
- Zweifamilienhäusern mit EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen → einer Einheit
- Dezentrale Warmwasserversorgung (Durchlauferhitzer je Wohnung)
- Kleine Anlagen unter Grenzwert (400 L Speicher)
Prüfintervall: Wie oft muss getestet werden?
- Pflichtprüfung: Alle 3 Jahre
- Bei Überschreitung technischer Maßnahmenwerte: Sofortmaßnahmen + Nachprüfung
- Bei Neuinstallation: Erstprüfung vor Inbetriebnahme
Technischer Maßnahmewert und Grenzwert
- Technischer Maßnahmewert: 100 KBE/100 ml (koloniebildende Einheiten) — bei Überschreitung: Handlungspflicht
- Prüfwert für sofortige Maßnahmen: über 10.000 KBE/100 ml — Nutzungseinschränkung, sofortige Sanierung
Wer darf untersuchen?
Nur akkreditierte Labore dürfen die Probennahme und Auswertung vornehmen. Beauftragen Sie einen Fachbetrieb für Wasserhygiene oder wenden Sie sich an das örtliche Gesundheitsamt für empfohlene Labore.
Was passiert bei Überschreitung?
- Sofort das Gesundheitsamt informieren
- Mieter informieren (schriftlich, mit konkreten Handlungsempfehlungen)
- Ursache ermitteln lassen (Rohrnetz, Temperaturen, Stagnation)
- Desinfektionsmaßnahmen (thermisch oder chemisch)
- Nachprüfung nach Sanierung
Vorbeugung: Was Vermieter tun können
- Wassertemperatur: Warmwasser am Speicher mindestens 60 °C, am Zapfhahn mindestens 50 °C
- Stagnation vermeiden: Leitungen regelmäßig durchspülen, Totleitungen vermeiden
- Leerstand: Bei längeren Leerständen wöchentlich alle Zapfstellen öffnen
- Wartungsvertrag: Regelmäßige Inspektion der Warmwasseranlage
Dokumentationspflicht
Alle Prüfungen und Maßnahmen müssen dokumentiert werden und auf Verlangen dem Gesundheitsamt vorgelegt werden. Aufbewahrungspflicht: mindestens 10 Jahre.
Kosten und Umlage
Kosten für Legionellenprüfungen sind als BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → auf Mieter umlegbar (§ 2 BetrKV: "Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage"). Voraussetzung: Entsprechende Betriebskostenklausel im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →.
Checkliste Legionellen
- ☐ Fällt mein Gebäude unter die Prüfpflicht? (Wohneinheiten + Anlage prüfen)
- ☐ Letzte Prüfung vor weniger als 3 Jahren?
- ☐ Akkreditiertes Labor beauftragt?
- ☐ Warmwassertemperatur korrekt eingestellt (60 °C am Speicher)?
- ☐ Dokumentation der Prüfungen vollständig?
Fazit
Legionellenprüfungen sind keine Kann-Bestimmung — sie sind für viele Vermieter eine gesetzliche Pflicht. Wer sie ignoriert, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern auch persönliche Haftung bei Gesundheitsschäden der Mieter. Eine Prüfung alle 3 Jahre ist überschaubar — und die Kosten sind umlagefähig.
