Legionellen sind Bakterien, die in Warmwasseranlagen wachsen können und bei Einatmung von Wasserdampf (z. B. unter der Dusche) die Legionärskrankheit auslösen können — mit tödlichem Ausgang. Deshalb gibt es strenge Prüfpflichten.
Wen betrifft die Prüfpflicht?
Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) schreibt Untersuchungen vor für:
- Großanlagen zur Trinkwassererwärmung (≥ 400 Liter Speicherinhalt oder ≥ 3 Liter in jeder einzelnen Rohrleitung zwischen Abgang Trinkwassererwärmer und entferntester Entnahmestelle)
- Mehrfamilienhäuser mit mehr als 2 Wohneinheiten, wenn zentrales Warmwassersystem vorhanden
- Trinkwasser-Installationen in gewerblich genutzten Gebäuden
Wie oft muss geprüft werden?
Mindestens alle 3 Jahre. Bei Überschreitung des technischen Maßnahmenwertes: sofortiger Handlungsbedarf und erneute Prüfung nach Sanierung.
Wer darf die Prüfung durchführen?
Nur zugelassene Untersuchungsstellen (akkreditierte Labore). Kosten: typisch 150–400 € pro Entnahmestelle.
Technischer Maßnahmenwert
100 KBE (koloniebildende Einheiten) pro 100 ml Wasser. Bei Überschreitung: Gesundheitsamt informieren, Ursache beseitigen, Desinfektion veranlassen.
Was tun bei Legionellen-Befund?
- Gesundheitsamt sofort informieren
- Mieter informieren und Duschnutzung ggf. einschränken
- Fachbetrieb für Wasserdesinfektion beauftragen (thermische oder chemische Desinfektion)
- Ursache beseitigen (Stagnation, zu niedrige Warmwassertemperatur)
- Nachkontrolle durch akkreditiertes Labor
Umlage der Prüfkosten auf Mieter?
Kosten für Legionellen-Prüfungen können als BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → umgelegt werden, wenn sie im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → aufgeführt sind (Trinkwassererwärmungsanlage → § 2 Nr. 4a BetrKV).
Fazit
Legionellen-Prüfpflicht ernst nehmen: Zertifiziertes Labor, alle 3 Jahre, Ergebnisse dokumentieren. Kostenumlagefähigkeit im Mietvertrag verankern. Bei Befund: sofort handeln und Gesundheitsamt informieren.
Legionellen-Pruefung: Kosten und wer zahlt wirklich?
Die Kosten für Legionellen-Untersuchungen belaufen sich je nach Anlagengröße und Labor auf 150 bis 500 Euro pro Prüfung. Viele Vermieter fragen, ob sie diese Kosten auf die Miete umlegen dürfen – die Antwort ist differenziert.
Nach § 556 Abs. 3 BGB können Vermieter notwendige Instandhaltungs- und Inspektionskosten unter Umständen in die Nebenkosten einkalkulieren. Allerdings nur, wenn die Prüfungen regelmäßig und vorausschauend stattfinden – nicht als Reaktion auf Probleme. Eine einmalige Legionellen-Untersuchung nach Aufforderung durch das Gesundheitsamt ist hingegen eine Reparaturmaßnahme und trägt der Vermieter selbst.
Ein typischer Fehler: Vermieter zahlen die Prüfung aus eigenem Budget und versuchen später, dies rückwirkend auf Mieter umzulegen. Das führt zu rechtlichen Problemen. Besser ist es, die Kosten bereits im Mietvertrag oder der NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → transparent zu machen. Für Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserversorgung empfehlen sich jährliche Prüfungen – die Kosten sind kalkulierbar und sachgerecht verteilbar.
Dokumentation und Beweissicherung: Das Prüfprotokoll ist Ihr Schutz
Eine häufig unterschätzte Pflicht ist die vollständige Dokumentation der Legionellen-Prüfung. Das Prüfprotokoll muss folgende Angaben enthalten:
- Untersuchungsdatum und Laborname (mit Akkreditierung nach DIN EN ISO 17025)
- Genaue Entnahmestellen und -uhrzeit
- Messergebnisse mit Keimzahl pro 100 ml Wasser
- Name und Unterschrift des Prüfers
- Temperaturmessungen zum Prüfzeitpunkt
Dieses Dokument müssen Sie mindestens zehn Jahre aufbewahren. Im Schadensfall (beispielsweise erkrankt ein Mieter an Legionärskrankheit) ist dies Ihre einzige Möglichkeit zu beweisen, dass Sie Ihre Sorgfaltspflicht erfüllt haben. Vermieter, die keine Unterlagen vorlegen können, haften leicht mit ihrem Privatvermögen.
Praktischer Tipp: Erstellen Sie eine Wartungsmappe pro Wohnung oder Gebäude mit allen Inspektions- und Prüfprotokollen. Digitale Ablage reduziert das Verlustrisiko. Informieren Sie auch Ihre HausmeisterKümmert sich um laufende Aufgaben im Mietshaus – Kosten umlegbar als Betriebskosten.Weiterlesen → oder Verwaltungen schriftlich über die Aufbewahrungspflicht – nicht selten gehen Unterlagen verloren, weil sie als „unbedeutend" entsorgt werden.
Behoerdliche Anordnung: Was tun bei der Aufforderung zum Prüfen?
Wenn das Gesundheitsamt zur Legionellen-Prüfung auffordert, ist dies nicht optional – es handelt sich um eine behoerdliche Anordnung nach der Trinkwasserverordnung. Sie haben dann in der Regel vier Wochen Zeit zur Durchführung.
Ignorieren oder Verzögern führt zu hohen Bußgeldern: bis zu 25.000 Euro für Privatpersonen, bis zu 100.000 Euro für Unternehmen. Schlimmer noch: Im Fall eines Infektionsausbruchs können strafrechtliche Konsequenzen folgen.
Der richtige Ablauf ist: Behoerde kontaktiert → Labore mit Akkreditierung anrufen → Prüfung durchführen lassen → Ergebnisse dem Amt vorlegen. Sollten Legionellen gefunden werden (Grenzwert: 100 KBE/100 ml),
