Ein Kamin oder Kachelofen in der Mietwohnung ist ein Wettbewerbsvorteil. Gleichzeitig trägt der Vermieter besondere Verantwortung für Sicherheit und Betrieb.
Welche Kamintypen gibt es?
- Offener Kamin: Selten in Mietwohnungen, hohe Anforderungen an Schornstein
- Kaminofen (geschlossener Heizofen): Häufig, muss vom Schornsteinfeger abgenommen werden
- Kachelofen: Massiver Speicherofen, selten bewegt, Bestandteil der Immobilie
- Pelletofen: Moderne Variante mit Automatik, höhere Investitionskosten
Pflichten des Vermieters
- ☑ Regelmäßige Schornsteinfeger-Abnahme (je nach Bundesland jährlich oder alle 2–3 Jahre)
- ☑ Sicherheit der Anlage gewährleisten (Feuerschutz, korrekte Aufstellung)
- ☑ Betriebsanleitung an Mieter übergeben
- ☑ Kamin im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → explizit aufführen
Was muss der Mieter beachten?
- Nur erlaubte Brennstoffe verwenden (Trockenes Holz, Pellets — kein Abfall, kein feuchtes Holz)
- Schornsteinfeger-Termine ermöglichen
- Keine baulichen Veränderungen am Kamin ohne Zustimmung
- Brandschutzsicherheit einhalten
Kamin als Nebenkostenposition
Schornsteinfeger-Kosten sind umlagefähige BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → (§ 2 Nr. 12 BetrKV) — müssen im Mietvertrag aufgeführt sein. Kosten für Reparaturen am Kamin trägt der Vermieter (Instandhaltungspflicht).
Wohnwert und Mietaufschlag
Wohnungen mit Kamin erzielen je nach Lage 3–8 % höhere Mieten. In Großstädten mit Premium-Wohnungen ist der Aufschlag noch größer. Den Kamin explizit im Inserat hervorheben!
Fazit
Kamin-Wohnungen sind attraktiv und erlauben Premiummieten. Vermieter-Pflichten: jährliche Schornsteinfeger-Abnahme, Betriebsanleitung übergeben, Betriebskosten korrekt umlegen.
Versicherung und Haftung: Das unterschätzte Risiko beim Kaminbetrieb
Viele Vermieter übersehen, dass ein Kamin in der Mietwohnung die Versicherungssituation erheblich verändert. Die Gebäudeversicherung muss über den Kamin informiert werden – bei Nichtmitteilung können Schadensersatzansprüche gekürzt oder abgelehnt werden. Ein Zimmerbrand durch unsachgemäße Bedienung oder mangelnde Wartung kann schnell zu fünfstelligen Schadensummen führen.
Nach § 536a BGB ist der Vermieter für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich. Das bedeutet konkret: Der Schornstein muss mindestens einmal jährlich durch den bevollmächtigten Schornsteinfeger überprüft werden (Feuerstättenschau). Die Kosten hierfür können auf den Mieter umgelegt werden, müssen aber im Mietvertrag oder der Betriebskostenabrechnung transparent aufgeführt sein. Typischer Preis: 80–150 Euro pro Jahr.
Ein wichtiger Praxis-Tipp: Dokumentieren Sie jede Schornsteinfeger-Kontrolle schriftlich. Sollte es später zu einem Brandschaden kommen, ist dies Ihr wichtigster Nachweis, dass Sie Ihrer Verkehrssicherungspflicht nachgekommen sind. Fehlende Dokumentation kann als Fahrlässigkeit ausgelegt werden.
Mietvertrag und Betriebskosten: Rechtliche Fallstricke vermeiden
Im Mietvertrag müssen Sie klar regeln, ob der Kamin zur Ausstattung der Wohnung gehört und ob er vom Mieter genutzt werden darf. Eine vage Formulierung führt unweigerlich zu Konflikten. Besser konkret: „Der Kamin ist ein Bestandteil der Wohnung und darf nur unter Beachtung der Betriebsanleitung genutzt werden."
Schornsteinfegerkosten zählen zu den Betriebskosten nach § 1 BetrKV (Betriebskostenverordnung) und können daher auf den Mieter umgelegt werden. Viele Vermieter vergessen jedoch, diese Position separat in der jährlichen Betriebskostenabrechnung auszuweisen. Das führt zu Mieteinanigkeiten und im schlimmsten Fall zu Zahlungsverweigerung durch den Mieter.
Ein oft übersehener Punkt: Versicherungskosten für den erhöhten Brand- und Haftungsschutz können nicht auf den Mieter umgelegt werden – diese trägt der Vermieter selbst. Rechnen Sie daher bei der Kalkulation der Miete bereits ein, dass eine Wohnung mit Kamin höhere Versicherungsprämien bedeutet.
Wartung und Reinigung: Wer zahlt und wer kontrolliert?
Unterscheiden Sie zwischen behördlich vorgeschriebenen Wartungen (Schornsteinfeger) und optionaler Reinigung. Die Schornsteinfeger-Feuerstättenschau ist nicht optional – sie muss durchgeführt werden, Kosten ca. 60–150 Euro jährlich. Eine professionelle Kaminreinigung (über die Feuerstättenschau hinaus) ist optional und kann dem Mieter als dessen Verantwortung übertragen werden, muss aber im Mietvertrag stehen.
Problematisch wird es, wenn Sie den Kamin in den Übergabezustand nicht dokumentieren. Fotodokumentation mit Datum ist essentiell. So können Sie später nachweisen, ob Verschleiß oder Vernachlässigung vorlag. Besonders bei Kaminöfen (häufig in Wohnungen) sollten Sie den Zustand der Dichtungen, des Glases und der Aschelade fotografisch festhalten.
Der häufigste Fehler: Vermieter überlassen die Schornsteinfeger-Koordination dem Mieter, ohne dies rechtlich zu regeln. Besser: Sie beauftragen den Schornsteinfeger selbst und legen die Kosten um. So behalten Sie die Kontrolle und haben Gewissheit, dass die erforderliche Sicherheitsprüfung stattfin
