Die Heizung ist ein zentrales Thema in jedem Mietverhältnis – und Quelle vieler Streitigkeiten. Wer ist für was zuständig? Was musst du als Vermieter sicherstellen?
Vermieter-Pflicht: Heizung in der Heizperiode
In der Heizperiode (1. Oktober bis 30. April) musst du sicherstellen, dass die Heizung funktioniert und die Wohnung auf mindestens 20 °C (tagsüber) geheizt werden kann. Fällt die Heizung aus, muss du unverzüglich reparieren lassen. Jeder Tag ohne Heizung berechtigt den Mieter zur MietminderungRecht des Mieters die Miete zu kürzen wenn die Wohnung Mängel hat – als Vermieter schnell reagieren.Weiterlesen → (typisch: 10–20 %).
Heizkosten: Wer zahlt was?
Der Mieter zahlt die HeizkostenMüssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden – mindestens 50-70% nach Verbrauch, Rest nach Fläche.Weiterlesen → – sie werden über die Betriebskostenabrechnung abgerechnet. Mindestens 50 % der Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden (Heizkostenverordnung). Die restlichen 50 % können nach Fläche verteilt werden.
Heizungsanlage erneuern
Das Gebäudeenergiegesetz (GEGGebäudeenergiegesetz – regelt Energieeffizienzanforderungen für Gebäude in Deutschland.Weiterlesen →) verlangt, dass neue Heizungen ab 2024 zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Bestandsgebäude gelten Übergangsfristen. Als Vermieter solltest du prüfen: Wann muss meine Heizung erneuert werden?
Kosten einer neuen Heizung (WärmepumpeModernes Heizsystem – ab 2024 Pflicht bei Neuinstallation zu 65% erneuerbar, gefördert bis 70%.Weiterlesen →): 10.000–25.000 €. Das ist eine ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → – du kannst 8 % der Kosten/Jahr auf die Miete umlegen. Mehr: Modernisierungsumlage
Heizkostenabrechnung falsch: Was passiert?
Rechnest du Heizkosten falsch ab (z.B. nicht verbrauchsabhängig), kann der Mieter einen Abzug von 15 % verlangen – automatisch, ohne Nachweis eines Schadens. Achte also auf korrekte Abrechnung.
Checkliste Heizung
- Heizung vor der Heizperiode warten lassen
- Notfall-Handwerker parat haben
- Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen
- GEG-Fristen im Blick halten
Mehr: Betriebskostenabrechnung erstellen | Alle Vermieter-Pflichten
Heizpflicht: Was Vermieter gesetzlich schulden
| Zeitraum | Mindesttemperatur |
|---|---|
| Heizperiode (Oktober–April) | 20–22 °C tagsüber |
| Nachts (23:00–06:00 Uhr) | 17–18 °C |
| Warmwasser | ganzjährig, mind. 45 °C |
Wird die Mindesttemperatur nicht erreicht, hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung und ggf. Schadensersatz.
Was Vermieter beim Heizungstausch beachten müssen
- GEG 2024: Neue Heizungen müssen zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden
- Öl- und Gasheizungen: Nach 30 Jahren Pflicht zur Erneuerung
- Förderprogramme: BAFA bis zu 70 % Förderung bei Wärmepumpe
- Mieter muss über Heizungstausch informiert werden (mindestens 3 Monate vorab)
Checkliste Heizung und Vermieter
☑ Jährliche Heizungswartung dokumentiert (Nachweis bei Streit wichtig)
☑ Heizungsanlage auf GEG-Konformität geprüft
☑ Heizkostenabrechnung fristgerecht erstellt (12 Monate nach Abrechnungsjahr)
☑ Bei Ausfall: Sofortmaßnahme (Elektroheizer bereitstellen) und Fachmann beauftragen
Heizungsausfaelle: Reaktionszeiten und Mietminderung berechnen
Ein Heizungsausfall im Winter ist der Albtraum jedes Vermieters – nicht nur wegen der Reparaturkosten, sondern auch wegen möglicher Mietminderungen. Das Wichtigste: Du darfst nicht zögern. Nach § 536 Abs. 1 BGB muss der Vermieter Mängel, die den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen, unverzüglich beheben. Die Rechtsprechung interpretiert „unverzüglich" bei Heizungsausfällen sehr streng – 24 Stunden sollten es maximal sein, besonders in den Wintermonaten.
Viele Vermieter unterschätzen die Kostenfolgen: Liegt die Temperatur nur 4 °C unter dem vereinbarten Standard, kann dies bereits eine 20 % Mietminderung rechtfertigen. Bei kompletten Ausfällen haben Gerichte bis zu 100 % Mietminderung für die betroffenen Tage akzeptiert. Ein praktisches Beispiel: Wohnung mit 900 Euro Miete, Heizungsausfall von Freitag bis Montag (3 Tage) – hier können schnell 90 Euro Minderung anfallen, obwohl nur ein Handwerker bestellt werden musste.
Profi-Tipp: Halte bereits während der Heizperiode einen Notfall-Handwerker bereit, der Wochenenden und Nächte abdeckt. Die Kosten für einen solchen Vertrag sparen sich schnell durch vermiedene Mietminderungen ein. Dokumentiere zudem alles: Zeitpunkt der Schadenmeldung, Uhrzeit des Handwerker-Anrufs, Reparaturdauer. Diese Dokumentation wird vor Gericht entscheidend, wenn der Mieter die Mietminderung später anficht.
Wartung und Inspektionen: BGV A8 und Ihre rechtliche Absicherung
Viele Vermieter verwechseln Reparatur mit Wartung – ein kostspieliger Fehler. Die TRGI 2018 (Technische Regel Gasinstallationen) und die BGV A8 schreiben vor, dass Gasheizanlagen alle zwei Jahre geprüft werden müssen. Diese Inspektionspflicht liegt nicht beim Mieter, sondern bei dir als Eigentümer. Der Mieter muss zwar Zugang gewähren, aber nicht die Kosten tragen.
Die Wartung selbst ist oft Sache des Mieters – je nach Mietvertrag. Hier solltest du deutlich unterscheiden:
- Vermieter zahlt: Regelmäßige Inspektionen, Funktionsprüfungen, Sicherheitschecks
- Mieter zahlt (mit Umlage): Reine Wartungsarbeiten wie Filter wechseln, Entkalkung (wenn im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → explizit vereinbart)
Achtung: Viele Mietverträge mit pauschaler Wartungsumlage sind problematisch. Der BGH hat mehrfach geurteilt, dass Wartungskosten nur umlagefähig sind, wenn sie konkret benannt und gegenüber dem Mieter nachweisbar sind. Eine pauschale „Heizungswartung" ohne Rechnung ist unzulässig.
Energieeffizienz und Modernisierungsumlagen: Die neue Rechtslage ab 2024
Die Heizungsgesetze haben sich 2024 stark verschärft. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss jede neue oder ersetzte Heizanlage zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das betrifft dich als Vermieter direkt, wenn eine Heizung ausfällt und ersetzt werden muss.
Die gute Nachricht: Modernisierungsarbeiten an der Heizung sind teilweise umlagefähig. Nach § 559 Abs. 1 BGB darfst du bis zu 11
