Sechs Personen in einer 2-Zimmer-Wohnung, die für eine Person gemietet wurde — was kann der Vermieter tun? Die Rechtslage ist klarer als viele denken.
Wie viele Personen dürfen einziehen?
Der Mieter darf seine Kinder und Ehepartnerin oder Lebenspartner ohne Zustimmung aufnehmen. Für weitere Personen (Freunde, Geschwister, fremde Untermieter) braucht er die Erlaubnis des Vermieters.
Wann wird es zum Problem?
Als Vermieter darf man eingreifen, wenn:
- Unbefugte Untermiete vorliegt (Dritte ohne Erlaubnis dauerhaft einziehen)
- Die Nutzung die Wohnung übermäßig belastet (Lärm, Verschleiß)
- Brandschutzregelungen verletzt werden
- Der Hausfriede nachhaltig gestört wird
Rechtliche Schritte bei Überbelegung
- Schriftliche AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen →: Konkrete Schilderung der Situation, Fristsetzung zur Abhilfe
- Aufforderung zur Benennung der Bewohner
- Bei unveränderter Lage: Ordentliche Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzung
- Bei erheblicher Störung: Außerordentliche Kündigung möglich
Beweissicherung
Der Nachweis der Überbelegung ist schwierig. Hilfreich:
- Beobachtungen mit Datum und Uhrzeit notieren
- Hinweise von anderen Mietern (schriftlich festhalten)
- Meldeauskunft beim Einwohnermeldeamt anfragen (nur mit berechtigtem Interesse möglich)
Grenzen des Vermieterwillens
Der Vermieter darf nicht:
- Willkürlich Personen verbieten (ohne sachlichen Grund)
- Den Ehepartner oder Kinder des Mieters aus der Wohnung ausschließen
- Eigenständig Kontrollen der Wohnung durchführen ohne Ankündigung
Fazit
Unbefugte Untermiete und Überbelegung sind Vertragsverletzungen. Schriftliche Abmahnung ist der erste Schritt. Wichtig: Beweise sichern und schriftlich kommunizieren. Eigeninitiative oder unbefugtes Betreten der Wohnung ist keine Option.
Belegungsdichte und Wohnflächenstandards: Wo ist die Grenze?
Es gibt keine gesetzliche Maximalbelegung pro Quadratmeter – das ist ein häufiger Irrtum. Allerdings hat die Rechtsprechung klare Standards entwickelt. Nach dem Berliner Modell, das auch von anderen Bundesländern angewendet wird, sollte eine Wohnung mindestens 9 bis 12 Quadratmeter pro Person aufweisen. Eine 2-Zimmer-Wohnung mit etwa 55 Quadratmetern ist demnach für vier bis sechs Personen ausgelegt – nicht für sechs Personen, die dort völlig Fremde sind.
Praktisch wird es kritisch, wenn:
- Die Wohnfläche pro Person unter 8 Quadratmeter sinkt
- Schlafzimmer dauerhaft als Wohnzimmer mitgenutzt werden müssen
- Die BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → nachweislich überproportional steigen (Wasser, Müll, Abwasser)
- Nachbarn sich durch Lärm und Verkehr belästigt beschweren
Dokumentieren Sie die Situation fotografisch und sammeln Sie Nachbarkomplaints schriftlich. Diese helfen vor Gericht, wenn es zur Kündigung kommt.
Abmahnung statt sofort kündigen: Das richtige Vorgehen nach § 314 BGB
Viele Vermieter versuchen, direkt zu kündigen – das ist rechtlich oft ein Fehler. Nach § 314 Absatz 1 BGB muss bei Mietvertragsverletzungen zunächst eine Abmahnung mit Fristsetzung erfolgen. Das gilt auch für Belegungsverstöße.
Die Abmahnung sollte folgende Punkte enthalten:
- Konkrete Nennung der Personen, die nicht zum Haushalt gehören
- Konkrete Nennung des Mietvertrags-Paragrafen, gegen den verstoßen wird (meist § 540 oder spezieller Klausel zur Personenzahl)
- Aufforderung zur Behebung des Zustands innerhalb von 2 bis 4 Wochen
- Androhung der Kündigung als letztes Mittel
- Versand per Einschreiben mit Rückschein
Erst nach Ablauf dieser Frist und ohne Abhilfe können Sie eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB einreichen. Diese Zweiteilung schützt Sie auch vor Einwänden des Mieters vor Gericht: Sie haben versucht, das Problem gütlich zu lösen.
Praktische Unterscheidung: Familie vs. Untermiete vs. gewerbliche Nutzung
Das Gericht unterscheidet streng zwischen legitimen und illegitimen Belegungen. Besuch ist immer erlaubt. Familienmitglieder dürfen einziehen (§ 569 Absatz 3 BGB). Problematisch wird es bei:
- Versteckte Untermiete: Der Mieter vermietet einzelne Zimmer weiter und kassiert Gewinn – das ist Schwarzarbeit und Vertragsbruch zugleich
- Zweckentfremdung: Die Wohnung wird als illegales Hostel genutzt mit ständig wechselnden Personen
- Wirtschaftliche Ausbeutung: Der Mieter nimmt 500 Euro von jedem „Untermieter" – das ist Gewerbebetrieb ohne Anmeldung
Ein praktischer Tipp: Überprüfen Sie die Meldebescheinigung beim Einwohnermeldeamt. Wenn dort 6 Personen auf 55 Quadratmetern angemeldet sind, haben Sie einen Nachweis in Händen. Wenn dort nur 1 Person angemeldet ist, aber 6 dort wohnen, liegt definitiv illegale Untermiete vor –
