Wer eine Sozialwohnung vermietet, muss beim WBS genauestens vorgehen — Fehler können zur Rückforderung der Förderung führen.
Was ist der WBS?
Der Wohnberechtigungsschein ist ein behördliches Dokument, das bestätigt, dass ein Haushalt berechtigt ist, eine öffentlich geförderte Wohnung zu beziehen. Ausgestellt wird er vom Wohnungsamt.
Einkommensgrenzen (Beispiel Bayern 2026)
| Haushaltsgröße | Einkommensgrenze/Jahr |
|---|---|
| 1 Person | 21.400 € |
| 2 Personen | 30.000 € |
| Jede weitere Person | +6.600 € |
Die Grenzen variieren je nach Bundesland erheblich. Immer aktuellen Stand beim Wohnungsamt erfragen.
WBS-Kategorien
Je nach Einkommenssituation gibt es unterschiedliche WBS-Kategorien (§100, §140, §160, §220 in NRW). Diese berechtigen zu Wohnungen verschiedener Preisklassen. Als Vermieter: WBS-Kategorie muss zur Förderkategorie der Wohnung passen.
Pflichten des Vermieters
- ☑ WBS-Original vor Abschluss des Mietvertrags prüfen
- ☑ Gültigkeitsdatum des WBS beachten (meist 1 Jahr)
- ☑ WBS-Kopie aufbewahren und bei Bedarf der Behörde vorlegen
- ☑ Belegungs-Meldung an die Wohnraumförderungsstelle
Was passiert bei Fehlbelegung?
Wenn ein Mieter nachträglich die Einkommensgrenze überschreitet (z. B. durch Gehaltserhöhung), spricht man von Fehlbelegung. In vielen Bundesländern zahlt der Mieter dann eine Ausgleichszahlung (Fehlbelegungsabgabe), nicht der Vermieter. Als Vermieter: keine direkte Haftung, aber Meldepflicht.
Fazit
WBS-Vermietung ist kein Hexenwerk, erfordert aber Sorgfalt bei Dokumentation und Behördenkontakt. Mit korrekter Abwicklung sichert man die Fördervorteile langfristig.
WBS-Kontrolle: Was Vermieter vor Mietbeginn prüfen müssen
Als Vermieter einer Sozialwohnung tragen Sie die Verantwortung, dass der Mieter tatsächlich einen gültigen WBS besitzt. Das ist keine formale Pflicht, sondern eine wirtschaftliche Notwendigkeit – denn bei Verstößen kann die Wohnungsbaufördergesellschaft die gesamte Förderung zurückfordern, wie § 48 Abs. 4 des jeweiligen Wohnraumfördergesetzes regelt.
Vor Vertragsabschluss sollten Sie folgende Punkte überprüfen:
- Das Ausstellungsdatum des WBS (üblicherweise 2 Jahre gültig)
- Die Größenangabe der berechtigten Haushaltsmitglieder
- Ob der angegebene Haushalt mit den künftigen Bewohnern übereinstimmt
- Den Stempel und die Unterschrift der zuständigen Wohnungsbaubehörde
Ein häufiger Fehler: Vermieter akzeptieren einen WBS, dessen Gültigkeitsdauer bereits abgelaufen ist. Dies führt zu Problemen bei der späteren Abrechnungsprüfung durch die Fördergesellschaft. Verlangen Sie eine Kopie des aktuellen Originalscheins und dokumentieren Sie die Prüfung schriftlich in Ihrer Aktei.
Meldepflichten und behördliche Meldung: Diese Fristen gelten
Nach der Vermietung an einen WBS-Inhaber müssen Sie in den meisten Bundesländern die Wohnungsbaubehörde informieren. Die Fristen variieren regional erheblich – während Bayern eine Mitteilung innerhalb von 4 Wochen nach Mietbeginn vorschreibt, gelten in Nordrhein-Westfalen andere Regelungen.
Diese Mitteilungspflicht ist nicht optional: Versäumnisse führen zu Verwarnungen und in wiederholten Fällen zu Sanktionen bis zur Rückforderung der Förderung. Prüfen Sie daher rechtzeitig die geltenden Regelungen Ihres Bundeslandes auf der Website der zuständigen Wohnungsbaubehörde.
Folgende Informationen sind bei der Meldung notwendig:
- Adresse der vermieteten Wohnung
- Größe und Ausstattung der Wohnung
- Name und Anschrift des Mieters
- Mietbeginn und vereinbarte Miete
- Kopie des WBS (oder relevante Daten daraus)
Mietpreisbremse bei WBS-Wohnungen: Welche Obergrenzen gelten
Eine Besonderheit bei WBS-Vermietungen: Der Staat reguliert nicht nur die Vergabe, sondern auch die Miete. Die sogenannte Kostenmiete orientiert sich an tatsächlichen Bewirtschaftungskosten und ist meist deutlich unter der ortsüblichen Miete. In vielen Bundesländern liegt die maximale Nettomiete zwischen 6,50 und 9,00 Euro pro Quadratmeter, regional gibt es aber erhebliche Unterschiede.
Wichtig: Die Kostenmiete wird bei der Zusage festgelegt – Sie können diese während der Bindungsdauer nicht beliebig erhöhen. Vorsicht vor Nebenkosten-Überabrechnungen: Diese müssen dem Kostenmieten-Konstrukt entsprechen und werden von den Behörden geprüft.
Halten Sie sich an die vertraglich vereinbarte Miete und dokumentieren Sie alle Mietanpassungen schriftlich. So vermeiden Sie Rückforderungen und Konflikte mit der Fördergesellschaft.
